Многие россияне из-за дикого роста цен на недвижимость не в состоянии оценить стоимость даже собственного жилья. Им помогает разве что статистика. Например, в июле минимальная цена столичной квартиры в границах МКАДа составила 5,4 миллиона рублей. Речь идет об "однушке" площадью 23 квадратных метра в районе Люблино. Таковы данные Dolgov pro. Какую недвижимость за эти деньги можно купить в других районах Москвы, мы спросили у экспертов.
- В новостройках старой Москвы за 5,4 миллиона, пожалуй, не купишь ничего. А вот на вторичном рынке можно приобрести студию, - говорит генеральный директор федерального портала "Мир квартир" Павел Луценко. Например, на Рижском проезде (станция метро "ВДНХ") продается студия площадью 22,5 кв. м (первый этаж 8-этажного кирпичного дома) за 5 миллионов рублей.
Если немного добавить, можно купить и "однушку" общей площадью 39,4 кв. м (комната - 20,3 кв. м, кухня - 12.3 кв. м) на 13-м этаже блочного дом 1980 года постройки в конце Ярославского шоссе за 6 миллионов рублей.
За сумму в 5,4 - 6,4 миллиона рублей в Москве в пределах МКАД можно купить разве что студию площадью 15-17 "квадратов". Что касается жилья за кольцевой автодорогой, минимальная стоимость квадратного метра составляет 162 тысячи рублей. Такое предложение представлено в Косино-Ухтомском районе столицы.
Далее идут те же замкадные районы: Некрасовка (185 тысяч рублей за квадратный метр, тоже за МКАДом), Старое Крюково (Зеленоград, 188 тысяч), Ховрино (206 тысяч). Год назад стоимость квадратного метра квартиры в столице была выше в среднем на 20%.
Руководитель отдела аналитики и консалтинга "НДВ Супермаркет Недвижимости" Елена Чегодаева рассказывает, что по цене от 5,2 до 6 миллионов рублей, по данным на 11 июля, в Москве продается 298 квартир в новостройках. Большая часть расположена в районе Люблино (53%), на втором месте - Кузьминки (14%), на третьем - Очаково-Матвеевское (12%). За эти деньги можно приобрести студию площадью 19,8 квадратных метров.
Управляющий партнер Dombook, основатель "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова поддерживает коллег: по старой Москве квартиры стоимостью до 5,4 миллиона рублей представлены в восьми проектах - это студии площадью от 11 до 20 квадратных метров.
Недооцененные районы в плане стоимости в основном находятся за МКАДом. Среди них - Южное Бутово, Молжаниновский, зеленоградские Старое Крюково и Крюково, говорит Елена Чегодаева. Как правило, в этих районах только начинает улучшаться транспортная доступность и появляются новые объекты социальной инфраструктуры. Средняя цена за квадратный метр в этих районах самая низкая - около 240 тысяч рублей, что на 15% меньше среднего значения по рынку массового сегмента старой Москвы (283 тысячи рублей).
К переоцененным районам можно отнести те, в которых появляется много новых домов комфорт- и бизнес-класса: Даниловский, Кунцево, Раменки, Хорошево-Мневники. В этих районах цена "квадрата" составляет больше 480 тысяч рублей - на 31% выше среднестатистической стоимости жилья по Москве.
- Объем предложения на рынке старой Москвы из-за падения спроса вырос за год на 24%, поэтому застройщики вынуждены снижать цены. Однако они идут на это неохотно, - продолжает Елена Чегодаева. - Заявленный уровень скидок за последний год вырос до 30%, но реальные скидки могут составлять и 10-12%.
Квадратный метр растет в месяц максимум на 0,8%. За год цены на новостройки могут вырасти не более чем на 5,6-6,5%, считает аналитик.
- Жилье дорожает, но без резких скачков, как это было в 2020 году. Плановые повышения цен связаны с инфляцией и ростом стоимости стройматериалов, отделки, оборудования, - полагает генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
В регионах, например, в Ростове-на-Дону, Волгограде, Уфе, Красноярске, Самаре, Туле, Владимире, Калуге, Ярославле, Омске, за 5,4 миллиона рублей можно подыскать шикарную одно- или двухкомнатную квартиру. В Челябинске, Смоленске, Кургане, Оренбурге или Магнитогорске - даже трехкомнатную. И это, по мнению граждан, - совсем другая Россия.
Руководитель Аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко говорит, что по Москве средняя стоимость метра жилья на первичном рынке превышает 400 тысяч рублей. "Цены на высоком уровне на первичке поддерживают льготные госпрограммы", - констатирует эксперт.
При этом на вторичном рынке Москвы, где никаких поддерживающих спрос программ нет, квадратный метр жилья стоит в среднем 254 тысячи рублей. В 36 районах столицы метр жилья обойдется покупателям дешевле. В основном это районы севера, где метр жилья стоит 247 тысяч в среднем, севера-востока (228 тысяч), востока (228 тысяч), юга (232 тысячи) и юго-востока (220 тысяч).
- Стоимость метра на вторичном рынке жилья Москвы последние полгода топчется на месте после существенного снижения в прошлом году (минус 7,5% за восемь месяцев).
Колебания цен не выходят за рамки статистической погрешности. На рынке новостроек цены в прайсах застройщиков тоже и не растут, и не падают. Но за счет скидок до 20%, которые после запрета "околонулевой" ипотеки стали нормой, стоимость сделки немного подсдулась.
Причин для роста цен в обозримом будущем мы не видим, если не произойдет никаких форс-мажоров. В ближайшей перспективе ценовая динамика на вторичном рынке во многом будет зависеть от ситуации на первичном: если стоимость новостроек поползет вниз, цены на "вторичку" тоже снизятся, - прогнозирует Олег Репченко.
Виктория Крюкова
