Cтоличный рынок жилья эмоционально отреагировал на известие о частичной мобилизации: количество заявок на срочную продажу готовых квартир увеличилось в три раза. Многие продавцы, настроенные покинуть страну, согласны были на скидку до 20%. Однако ажиотаж быстро спал, и растерянные продавцы взяли паузу. По мнению экспертов, снижение цен на «перегретом» столичном рынке жилья, которое наблюдается пятый месяц подряд, через пару недель продолжится снова.
Как сообщил «МК» директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в первые дни после объявления частичной мобилизации число заявок на срочную продажу квартир резко увеличилось в 3 раза, спрос упал, но уже на следующей неделе рынок успокоился. Продавцы и покупатели адаптируются к новым условиям, объем звонков, обращений и авансов восстанавливается. «Сегодня продавцы готовы к торгу. Мы не фиксируем тенденцию предоставлять большие скидки: даже при срочной продаже дисконт в среднем составляет 10–15%, не больше. Максимальная скидка — 20%», — заметил эксперт. По его мнению, в ближайшее время стоит ожидать снижения количества сделок и цен. «Практически все продажи будут происходить с дисконтом», — уверен Шлома.
«В течение последней недели сентября мы фиксировали системные отказы от сделок, которые практически не затронули недвижимость экономкласса. В большей степени это касалось объектов бизнес-класса и выше. Сейчас отказов стало меньше», — добавил управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. Он также отметил, что ряд крупных банков, в частности, МКБ, «Зенит», «Альфа-Банк», начали поднимать ставки по ипотечным программам.
«Сейчас продавцов можно условно разделить на три категории», — сообщила «МК» директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Во-первых, продавцы «на эмоциях», которые по ряду причин хотят максимально быстро избавиться от своих объектов. Их поведение нестабильное, они согласны на большие скидки, а через час уже нередко меняют решение.
Во-вторых, продавцы арендных квартир. К ним относятся и владельцы ипотечных квартир, которые сдавались в аренду, а из этих средств погашался кредит. Арендный бизнес сейчас работает в условиях высокого объема предложения и невысокого спроса. Арендаторы могут быстро упаковать чемоданы и съехать. Собственники понимают, что их квартира будет простаивать и не принесет дохода.
В-третьих, спокойные продавцы, решающие жилищный вопрос независимо от ситуации на рынке. Они готовы идти на разумные дисконты, исходя из реального состояния продаваемой квартиры и собственных потребностей.
«Несмотря на достаточно разогретый информационный фон, огромных скидок на рынке практически нет, это скорее «фантомы», чаще всего единичные случаи. При этом значимое число покупателей действительно охотится за такими «призраками». Мы фиксируем звонки от покупателей-«инвесторов», когда квартиру, условно, за 40 млн предлагают купить прямо сейчас, но за 25. Продавцы на такие скидки не идут. Средний размер дисконта практически не изменился и не превышает 5% по ликвидным предложениям», — отметила Дымова. Она советует сохранять холодную голову и решать вопрос с жильем исходя из своей истинной потребности.
Знакомый сценарий
Другой взгляд на ситуацию в сегменте «вторички» у руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко. По его оценке, средняя стоимость старомосковского квадратного метра уменьшается с мая, снизившись за пять месяцев на 5,2%. За сентябрь квартиры в столице подешевели еще на 0,7% — до 257 700 руб. за кв.м в среднем. В Новой Москве и Подмосковье, где последние 4 месяца квартиры также дешевели, в течение первого месяца осени падение цен притормозилось: в Новой Москве индекс стоимости жилья потерял только 0,2%, в Мособласти снижения не произошло. Сказался рост объемов предложения (на 35–45% за август-сентябрь), который, по идее, должен, напротив, сбивать цену.
«Новые продавцы, выставляя свои квартиры на продажу, боялись продешевить, надеясь на восстановление рынка на фоне снижения ключевой ставки ЦБ. Однако рост объемов предложения до рекордных величин показывает, что желающих продать квартиру сейчас значительно больше, чем купить», — подчеркнул аналитик. Чтобы реализовать весь накопившийся на рынке объем, продавцам нужно идти навстречу покупателям и опускать цены. Реальные сделки уже заключаются с большими дисконтами, — добавил Репченко.
По его оценке, объявленная в России частичная мобилизация повысила градус неопределенности на рынке, поэтому в ближайшие недели растерянные продавцы вряд ли будут существенно менять цены предложения. Однако через несколько недель владельцы квартир поймут, что по заявленной стоимости жилье не продается, зато конкурентов у них становится все больше. Так что где-то к ноябрю темпы снижения цен на квартиры могут вновь ускориться.
А ценам есть куда падать, уверен Репченко. Ситуация на рынке недвижимости развивается по сценарию 2014–2017 годов, когда вслед за непродолжительным ажиотажем, также спровоцированным санкциями и обвалом рубля, последовал длительный период сползания цен вниз. В следующие два года стоимость метра упала на 10–20% (в зависимости от сегмента). В нынешних условиях глубина падения может быть больше. Потому что на рынке надулся пузырь: за 2020–2021 гг. стоимость квартир выросла в 1,5 раза. Если в начале 2020 года 1 кв.м жилья стоил в среднем около 180 тыс. руб., то сегодня — 260 тыс. По прогнозу IRN.RU, в среднесрочной перспективе стоимость «квадрата» в Москве может вернуться к уровню начала 2020 года, то есть снизиться до 30% в зависимости от класса жилья.
«Перегретые» новостройки
По словам Репченко, на первичном рынке сложилась схожая ситуация: цены на жилье находятся на небывало высоком уровне. Способствует этому и льготная ипотека, которая искусственно, за счет бюджетных субсидий, стимулирует спрос на новостройки. К тому же застройщики в рамках льготных госпрограмм дополнительно субсидируют ставки по ипотеке практически до нуля, одновременно повышая цены на квартиры на 20–40%. При этом тем покупателям, которые не пользуются «нулевой ипотекой», предлагаются огромные скидки. «В сентябре размер дисконта в Москве достиг 22%, в октябре появились скидки до 25%. То есть реальная стоимость квартир без субсидированного допинга гораздо ниже той, что сейчас есть на рынке. Если дешевой ипотеки не будет, застройщикам придется начать опускать цены», — заключил аналитик.
«События 21 сентября оказали заметное влияние на спрос. На первичном рынке количество обращений от потенциальных покупателей и самих сделок снизилось. В первую очередь это объясняется осторожностью клиентов, которые заняли выжидательную позицию», — рассказала «МК» управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. С ее слов, цены в сентябре опустились на 1,6% к предыдущему месяцу. Вероятно, что это снижение пришлось как раз на последнюю декаду сентября.
«Частичная мобилизация фактически парализовала рынок на первые несколько дней. В этот период число обращений от потенциальных покупателей жилья в новостройках сократилось практически до нуля, а назначенные встречи, как и ранее оплаченные брони квартир, отменялись. К тому же многие клиенты решили подождать, как изменятся меры поддержки заемщиков, ипотечные ставки, правила кредитных каникул», — признал совладелец ИДХ «Группа «Родина» Владимир Щекин. Впрочем, в последние несколько дней ситуация, по его мнению, начала улучшаться, вновь появились обращения, но интерес клиентов по-прежнему невысок и составляет примерно 30–40% от нормального для сентября-октября уровня активности покупателей.
В текущей ситуации у потенциального покупателя большой выбор новых квартир на любой кошелек. Главное — иметь стабильный солидный заработок. «Если вы планируете сделку с привлечением ипотеки, то учитывайте, что в будущем банки могут ужесточить требования к заемщикам или изменить в большую сторону размер первоначального взноса. Страховщики, без услуг которых тоже не обойтись, аналогично могут пересмотреть условия договоров — это вполне логично с учетом возрастающих рисков», — отметил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев.
Что дальше?
Делать прогнозы на будущее в текущих условиях крайне рискованно, считают эксперты. «Многое будет зависеть от изменений политической и экономической конъюнктуры. На данный момент средняя цена квадратного метра в новостройках Москвы находится на отметке 416 тыс. руб. Вероятно, что при сохранении текущих условий цена в ближайшие месяцы останется в том же диапазоне, но с возможностью корректировки на 5–10%», — полагает Надежда Коркка.
«Скорее всего, до конца года цены на новостройки не будут повышаться, поскольку спрос снизится, а конкуренция застройщиков возрастет», — пояснил Щекин. В этой ситуации даже возможны значительные индивидуальные скидки — и это еще одна причина именно сейчас рассмотреть варианты жилья для приобретения. В Новой Москве 1 «квадрат», по его прогнозу, по-прежнему будет стоить около 200–220 тыс. руб., в старой, в зависимости от сегмента рынка, — от 280–300 тыс. руб.
Сергей Артёмов
