Покупатели квартир в новом доме, не желающие самостоятельно делать ремонт, предпочитают приобретать их уже с готовой отделкой. Для таких клиентов застройщики предлагают вариант «под ключ», который также называют чистовым или финишным. Такая квартира полностью готова к проживанию, в нее можно сразу въезжать и не беспокоиться о подключении тех или иных коммуникаций.
На что стоит обращать внимание, приобретая такое жилье, выяснил у экспертов рынка недвижимости.
Что должно быть в договоре?
Приобретая квартиру с чистовой отделкой, покупатель должен внимательно ознакомиться с самим договором, чтобы впоследствии не пришлось устранять дефекты за свой счет. При покупке обязательно выясните, что входит в такую отделку. Дело в том, что определенных стандартов, регламентированных законом и определяющих само понятие чистовой отделки, нет. Каждый застройщик может определять свои критерии в договоре.
«Обязательно следует изучить договор. Если в документе „сухо“ написано, что объект долевого строительства передается с отделкой, то позже, при приемке квартиры, невозможно будет доказать, что отделка плохого качества и не устраивает покупателя. Необходимо указать в договоре все подробности про отделку: цветовую гамму покраски, производителей и артикулы материалов, класс износостойкости напольного покрытия, описание межкомнатных дверей и сантехники и т. д.», — говорит начальник отдела продаж агентства недвижимости Валерий Кочетков.
Что покупатель вправе требовать от застройщика?
После покупки квартиры покупатель будет вправе требовать от застройщика исполнения только тех обязательств, которые были закреплены договором, а все устные обещания относительно ремонта и отделочных работ приниматься во внимание не будут. Поэтому, покупая недвижимость в новостройке, сначала изучите не только то, какой будет сама отделка, но и гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома.
«Человека должно волновать, насколько качественно сделан ремонт. Но покупателям важно не во время приемки квартиры вопросы задавать, а еще на стадии подписания договора инвестирования. Нужно обратить внимание на то, дает ли застройщик какую-то гарантию. По закону он обязан это делать, но тут есть вопрос: насколько он готов будет эту гарантию подписать? Вы можете получить квартиру, где будет поклеен, к примеру, винил за 100 рублей за рулон, а могут быть более качественные флизелиновые обои за 3000 рублей. Вот такая может быть разница. Поэтому нужно, чтобы в ДДУ было прописано, какой ремонт будет сделан, что конкретно будет в квартире, какие материалы будут использоваться, какую гарантию дает застройщик и в течение какого срока он обязуется исправить недостатки ремонта», — говорит эксперт рынка недвижимости, член Российской гильдии риэлторов Константин Барсуков.
По закону застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условиям, действующим нормативам, а также другой документации: технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта. В таком случае покупатель вправе будет требовать от застройщика:
— уменьшения стоимости с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов;
— устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки;
— компенсации потраченных средств, если недостатки будет устранять владелец квартиры.
На что следует обратить внимание при осмотре квартиры?
Смотрите на то, как положено напольное покрытие, как поклеены обои, насколько ровные стены и потолок и т. д. Качество стен можно проверить при помощи отвеса, а высоту потолков — измерить рулеткой (допустимая разница в разных помещениях — до 5 мм). Обои в квартире должны быть поклеены без пузырей и складок, с совпадением рисунка. Если стены в квартире окрашены, то слой краски должен быть ровным, без потеков и пятен.
Плитка должна быть плотно подогнана и крепко приклеена. Все швы должны быть затерты. Для определения качества укладки кафеля можно простучать плитку, так вы сможете определить пустоты.
В помещениях с отделкой «под ключ» полы не должны издавать скрип, стыки линолеума должны быть заделаны, ламинат (или паркетная доска) должен быть плотно положен, на напольном покрытии не должно быть выпуклостей.
На потолке не должно быть протечек, пустот и перепадов.
Окна и межквартирные двери должны хорошо открываться и не провисать.
Все электрические выходы должны работать, не искрить. Та же история с системой водоснабжения и стоками: на них не должно быть следов ремонта, потеков и иного брака.
Перечень основных стандартов и нормативов по ремонту и отделке квартиры и иных жилых помещений прописан в СНиПах.
«Если в договоре ДДУ не было прописано, что стены должны быть ровными, то на этот счет есть СНиП. Тут нужно понимать, что описать все в договоре невозможно. Но в договоре должно быть указано, что стены будут оклеены такими-то обоями, что на полу будет лежать ламинат такой-то и т. д. А уже как это будет сделано, как будет проведена проводка и система канализации, водоснабжения, расскажут СНиПы. Застройщик должен ими руководствоваться. А уже специалисты технадзора определят, что то или это выполнено не по нормативам, и застройщик должен будет все переделать», — говорит Барсуков.
Почему важна экспертная оценка?
Оценку качества этих работ лучше делать не самому, а с помощью специалистов. Если вы не заметите дефекты при приеме жилья, то потом на исправление вам может потребоваться большое количество денег и времени.
«Будет лучше, если качество ремонта оценят специалисты. Сам человек, с каким опытом он бы ни был, если он не является строителем или архитектором, никогда не поймет, соблюдены ли все нормативы при выполнении ремонтных работ. Он не понимает, на что нужно обращать внимание. Это не так дорого стоит, порядка 10 000-15 000 рублей по Москве. Это, по сути, технадзор. Приезжает специалист, выявляет недостатки и либо говорит, что ремонт выполнен качественно, либо описывает, что нужно исправить. Понятное дело, что некоторые скрытые дефекты он не обнаружит. Тут нужно понимать, что невозможно оценить качество стяжки, если уже лежит пол. Но все равно специалист сможет увидеть недостатки и покупатель сможет предъявить их застройщику с просьбой устранить их. У застройщиков может быть свое мнение по поводу недостатков, а у вас есть мнение эксперта. Хорошо, если у него есть еще лицензии. Покупатель может использовать полученные документы потом в судебном споре», — говорит Барсуков.
Скрытые дефекты в ходе эксплуатации
На заключительном этапе сделки покупатель подписывает акт приемки-передачи квартиры. Застройщик тем самым подтверждает передачу квартиры в собственность покупателя, и с него снимаются все права и ответственность. Зачастую покупатель торопится с подписанием акта и не учитывает серьезных недостатков. Но нужно понимать, что после приемки квартиры строительная компания не несет ответственности за недоработки за исключением каких-либо скрытых дефектов.
«Если дефекты будут обнаружены в ходе эксплуатации квартиры, то тогда можно будет предъявить претензию к застройщику. Например, вы выявили протечку под полом. Сейчас многие строители любят прятать в стяжку систему отопления и водоснабжения. Но случается, что поставили бракованную трубу или нарушили технологию, возникла протечка. С ходу это обнаружить невозможно», — говорит Барсуков.
Согласно ФЗ-214, на конструкцию здания срок гарантии от застройщика составляет не менее 5 лет, а на технологическое оборудование — не менее 3 лет. То есть любой покупатель может рассчитывать на возмещение ущерба в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию.
В каких случаях предпочтительнее покупка квартиры с отделкой?
Покупка квартиры с отделкой может быть выгодна тем, кто планирует ее сдавать, ипотечникам, а также тем, кто не может или не планирует делать дорогостоящий ремонт сам.
Елена Слободян
