Техногенные катастрофы бывают разные. Например, есть глобальные, вроде аварии на Чернобыльской АЭС, а есть локальные, совсем мелкие, домашние даже. Ну, например, когда в доме не греют батареи (а на дворе стужа) или когда с потолка льёт кипяток — привет от соседей сверху. Конечно, гибелью людей или экологическим бедствием всё это не грозит, но спокойно жить в таких условиях невозможно. И тогда жильцы многоквартирного дома толпой бегут в родное домоуправление...
ТАКАЯ ВОТ КАНАЛИЗАЦИЯ
То же самое сделала и я, окончательно замёрзнув: в комнате 12 градусов, в трамвае и то теплее. В домоуправлении меня предупредительно встретил учтивый начальник, назовём его здесь Павел Владимирович. Изложив свою жалобу, я услышала в ответ:
— Странно, во всём подъезде такая же проблема, и все жильцы почему-то молчат, одна вы прибежали. Вы вспомните, в каких условиях жили люди в блокадном Ленинграде!
Услышав такой аргумент, я на мгновение потеряла дар речи. Но начальник, поняв, что перегнул палку, стал оправдываться: дескать, я сам питерский, у нас так постоянно говорили. Я пригрозила, что напишу заявление в ДЕЗ, и даже занесла ручку над бланком. И тут Павел Владимирович дрогнул:
— Ладно, сударыня, ступайте-ка вы домой. А мы к вам пришлём слесаря и решим проблему.
Прислали, решили... А вот в следующий раз, когда у соседей сверху прорвало трубу и залило мою квартиру, мой номер с угрозой жалобы не прошёл. Мне посоветовали подать в суд на соседа. Я знаю, что суд — дело бессмысленное, поскольку сосед беден как церковная мышь, да вдобавок ещё и злостный алкоголик. И потому решила, что сама заплачу за ремонт, лишь бы только меня оставили в покое. Договорилась с обрадовавшимся соседом, дождалась прихода слесарей. Они пришли, долго стучали по трубам, затем отрапортовали, что ремонт закончен.
А через два дня у меня снова с потолка потекло. И тут уже сантехники, избегая смотреть мне в глаза, уверяли:
— Мы вашему соседу сказали, что нужно купить краны, а он не купил. Вот поэтому и течёт. Теперь всё нужно делать по-другому и платить ещё раз.
Просто не сантехники, а вымогатели какие-то!
Я знаю, что таких невезучих квартир, как моя, в нашем доме больше половины. Все постоянно друг друга заливают, ведь ремонт канализации и водопровода не делался уже лет 40, то есть со дня сдачи дома в эксплуатацию. Вот и течёт вода из крана чайного цвета. Стирать бельё нельзя — на нём остаются грязно-жёлтые разводы. Не так давно, правда, сделали косметический ремонт, но не прошло и года, как вся косметика облупилась и стены покрылись глубокими оспинами. Но никто в самом деле не жалуется, потому что некому: все более-менее «обеспеченные» люди давно уехали на близлежащие дачи коттеджного обличья, а квартиры свои сдали бесправным гастарбайтерам.
Четыре панельные девятиэтажки, куда входит и моя, когда-то построило крупное предприятие, которое распределяло квартиры в них своим первым очередникам. По стандартам 60-х годов панельное строительство считалось прямо-таки «хай-теком»! Рабочие и молодые инженеры, выбравшиеся из бараков и общежитий, ликовали. Но наступила перестройка, комбинат приказал долго жить, и микрорайон передали на баланс городу. Для городской жилконторы мы оказались лишним ртом. Потом она перешла на коммерческие рельсы, а отношение к жильцам и — главное — стиль и метод работы остались прежними.
ПО РЫНОЧНЫМ ПРАВИЛАМ?
— Жилищно-коммунальная реформа ставила своей целью передать ответственность за содержание жилья самим собственникам, — комментирует ситуацию кандидат технических наук, руководитель жилищного сектора фонда «Институт экономики города» Ирина Валентиновна Генцлер. — Раньше жильцы многоквартирных домов целиком зависели от государства, не имели права решать вопросы управления своим домом самостоятельно. Они могли лишь жаловаться в свои домоуправления или вышестоящие организации и органы местной власти на домоуправления, которые не реагировали на жалобы.
Сегодня государство пытается играть по другим, рыночным правилам: сформировать «класс» ответственных собственников жилья и создать условия для появления конкуренции на рынке управления многоквартирными домами, для того чтобы собственники могли выбирать, а управляющие организации (муниципальные или коммерческие) боролись бы за клиентов, улучшая качество своих услуг и предлагая более доступные цены. Собственники получили право самостоятельно решать на общем собрании, что нужно сделать, чтобы в доме было комфортно. Кроме этого, собственники должны выбрать способ управления домом. То есть решить, кто будет претворять в жизнь их пожелания и получит возможность тратить их деньги.
Однако многие не хотят сами решать проблемы своего жилья. Им привычнее жить по-старому: отдать все полномочия по управлению многоквартирным домом, а вместе с ними и плату за его содержание той же Дирекции единого заказчика, за которой раньше, при административно-командной системе управления жилищным фондом, был закреплён дом. И ни о чём не задумываться. А если ДЕЗ не оказывает услуги, или не выполняет работы, или назначает за них слишком высокую цену, — возмущаться и жаловаться всесильному государству. Иными словами, мы, как всегда, используем патерналистский подход: хотим, чтобы откуда-то сверху пришёл «барин» и сделал нас счастливыми.
Большинство собственников жилой недвижимости стали таковыми в результате бесплатной приватизации, поэтому у них зачастую нет понимания того, что недвижимость — это прежде всего ответственность и финансовое бремя. Для сохранения ценности недвижимости необходимо вкладывать средства в её содержание. При этом рыночная ценность квартиры в большей степени зависит от состояния дома, то есть общего имущества, чем от того, насколько дорогой ремонт сделан в квартире.
ВОЗМОЖНОСТЬ ВЫБОРА
...Это понимают далеко не все. Изменение отношения собственников помещений к общему имуществу — это чрезвычайно актуальная проблема.
— Грамотное управление многоквартирным домом, — считает Ирина Валентиновна, — очень сложная задача: нужно оценить его состояние и определить общие интересы многочисленных собственников, обосновать, сколько требуется средств, чтобы содержать многоквартирный дом в порядке и кому доверить деньги на его содержание. И конечно, контролировать исполнение решений, оценивая результаты.
Всё это настоящие собственники должны решить сами на общем собрании. Существуют вопросы, ответ на которые могут дать только они: каким мы хотим видеть наш общий дом, какие услуги и работы нам нужны, сколько можем позволить себе за них заплатить. Как будут исполняться принятые решения, зависит от способа управления, выбранного собственниками.
При непосредственном управлении (а таких случаев достаточно много в российских городах) жильцы дома сами приводят в порядок своё здание — обсуждают текущие проблемы, скидываются, выбирают своего представителя — старшего по дому, который ведёт дела с подрядчиками. Это первый способ управления.
Второй способ — создание товарищества собственников жилья, то есть юридического лица собственников всех помещений в доме. У ТСЖ есть общее собрание для принятия главных решений, правление для текущей деятельности и ревизионная комиссия для контроля над работой правления.
Кроме того, ТСЖ имеет право нанимать подрядчиков, заключать с ними договоры, аккумулировать средства на содержание дома и капитальный ремонт на своём банковском счёте. Товарищество — это возможность для собственников выступать перед всем миром единым коллективом.
Есть и третий способ — заключить договор с управляющей компанией и передать ей часть ответственности за состояние дома.
В прошлом году Федеральная антимонопольная служба в очередной раз провела исследование состояния конкурентной среды на рынке услуг по управлению многоквартирными домами в российских городах. Выяснилось, что на конец первого полугодия 2009 года только 4,5% многоквартирных домов от общего объёма жилищного фонда управляется непосредственно собственниками. Почти в 13,4% домов созданы ТСЖ или ЖСК.
В подавляющем большинстве многоквартирных домов — 64,2% — хозяйствуют управляющие организации. Многие их жильцы идут по проторённой дорожке, «нанимая» всё тот же ДЕЗ, управлявший домами в течение десятилетий. И живут так же, как жили, без особой головной боли. Пока вдруг не обнаруживается, что обещанный ремонт не делается (а деньги на него исправно собираются) или плата за содержание дома с каждым годом увеличивается, а улучшений не видно. Почему?
Вот в этом случае и приходит на помощь рыночная палочка-выручалочка — возможность выбрать себе другую управляющую компанию.
Это может быть ДЕЗ соседнего района или, например, компания, управляющая офисной недвижимостью, в последнее время заинтересовавшаяся сферой жилья. Или компания, созданная строительной организацией для управления построенными домами. А может быть и небольшая частная фирма, организованная теми, кто решил попробовать себя в новом секторе рынка.
Управлением могут заниматься и индивидуальные предприниматели. Пока ещё может показаться, что на рынке услуг по управлению жилыми домами мало что меняется. На самом деле лёд потихоньку тронулся. Например, раньше во многих российских городах управляющих компаний насчитывалось ровно столько, сколько и районов города. Теперь же, например, в Твери, Перми, Нижнем Новгороде этих компаний стало больше в несколько раз. А значит, у собственников появился реальный рычаг влияния — в случае небрежной, некомпетентной работы управляющего отказаться от его услуг.
ХОЗЯЕВА ТЕ, КТО ПЛАТИТ
— Собственники жилья должны понять: они — хозяева, заказчики, те, кто платит. А значит, они — клиенты управляющих компаний, — говорит Ирина Валентиновна. — Точно так же, как и на обычном рынке: если нам не нравится супермаркет, мы в него не ходим и продукты там не покупаем. Точно так же и с управлением домом: пока мы считаем ДЕЗ монополистом, пока не осознаём себя настоящими, уверенными в себе собственниками, он будет в своих интересах пользоваться нашей неграмотностью или разобщённостью. А мы будем беспомощно вопрошать, куда ушли наши деньги и почему не делается ремонт.
...Задаю интересующий меня вопрос: какой способ управления многоквартирным домом — лучший? Как поступить жильцам, например, нашего многострадального «объекта», чтобы не попадать в условия «блокадного Ленинграда» и вообще не оказаться на улице?
— В ваших интересах лучше всего организовать товарищество собственников жилья, то есть юридическое лицо, имеющее счёт в банке, — отвечает Ирина Валентиновна. — Тогда у вас появится возможность обособить свои деньги и реально контролировать их расходование. Даже если товарищество не может или не хочет управлять домом, а выбирает для этого управляющую организацию, договор заключается между двумя юридическими лицами. Если управляющая организация не выполняет условия договора, у товарищества есть возможность за прошедший месяц заплатить меньше или задержать оплату, пока не будут устранены нарушения. Такие меры ответственности легко оговорить в договоре и использовать на практике. Товариществу значительно легче и реализовать право по отказу от услуг управляющей организации, прекращению договора. Нанять другую компанию также проще товариществу, чем неорганизованным собственникам квартир.
...Пока старые привычки преобладают над новыми порядками, управляющие компании не видят в нас клиентов, а мы в них — исполнителей наших запросов. Обе стороны живут вчерашним днём: одни по-прежнему уповают на государство, другие думают, что для успешного бизнеса вовсе не нужна удовлетворённость клиентов, достаточно сдирать с собственников деньги и не оказывать услуг. Но настанет пора, когда дома в одночасье начнут разрушаться, и одни лишатся крыши над головой, другие — надёжной кормушки. Вот тогда, наверное, что-то начнёт сдвигаться с мёртвой точки.
Но не поздно ли?
Людмила ПОЛОНСКАЯ
