Многие молодые семьи вынуждены добровольно сдаться в ипотечное рабство, поскольку иного способа обрести собственное жилье у них нет. И нередко возникают ситуации, когда в, казалось бы, финансово благополучной семье неожиданно случается нечто непредвиденное и выплачивать долг становится проблематично, а то и вовсе невозможно. Давно известно, что банкам любые «форс-мажоры» семьи неинтересны, их собственные интересы всегда защищены договором.
Семьи, попавшие в такие ситуации, поделились с «МК» своим печальным опытом, а адвокат объяснил хитрости и «лазейки», которыми надо уметь пользоваться, когда возникают проблемы с уплатой долга.
«Я был уверен, что будет стабильность в работе»
В жизни 44-летнего Богдана Демченко из Уфы произошла трагедия: умерла его жена Наташа от последствий ковида, ей было всего сорок лет. Это случилось в нынешнем феврале, через четыре месяца после рождения их третьей дочки. Три их девочки — старшая Ульяна, 18 лет, Милана, 10 лет, и Дана, совсем кроха, — остались без матери. Еще в 2019 году у них начались проблемы с выплатой ипотеки, и как раз в те тяжелые дни, когда Наталья умирала, Богдан узнал, что банк завел на него исполнительное производство, и над ними нависла угроза остаться без крыши над головой. Даже в такой ситуации банк остался тверд в отстаивании своих интересов и не захотел идти на компромиссы...
Решение взять ипотеку любой семье дается непросто, всегда есть опасность лишиться работы и потерять в заработке.
Демченко приняли такое решение в 2017 году. Этому предшествовали длительные «родственные» разборки с квартирой, которую мать Богдана первоначально завещала ему, но потом передумала, и он остался без жилья. На какое-то время они переехали к маме Натальи, но там жила еще сестра с ребенком, и после года жизни в тесноте супруги взяли ипотеку на сумму чуть больше трех миллионов рублей. Выплаты в месяц составляли 25 тысяч. «На тот момент у меня и зарплата была хорошая, и должность. Наталья тоже хорошо зарабатывала в нефтяной компании, все было распланировано», — рассказывает Богдан.
Однако через год у Богдана начались проблемы на работе. «Фирма была частной, объемов стало меньше, выполнение тоже «хромало». Люди потихоньку стали уходить. Я работал начальником участка. Когда уже и зарплату стали задерживать, я сказал директору: больше не могу, ухожу, мне надо детей кормить». Это было в 2019 году. После увольнения Богдан почти сразу же устроился на новое место — сборщиком на УМПО (Уфимское моторостроительное производственное объединение), правда, на меньшую зарплату. Наталья больше не могла выдерживать напряженный график в нефтяной компании, времени на двоих детей совсем не оставалось, поэтому тоже ушла в УМПО.
Они потеряли в деньгах. Днем отец семейства работал на УМПО, а вечером «таксовал», чтобы продолжать гасить ипотеку и другие кредиты, которые у них были. Но все равно случались «провалы» в платежах: иногда они вносили меньшую сумму, чем требовалось, иногда могли и пропустить месяц. «Конечно, мы переживали, — признается Богдан. — Понимали, что с банком шутки плохи. Я продал свою старенькую машину и часть вырученных средств внес за ипотеку».
Но весной 2020 года ситуация ухудшилась: грянула пандемия. Заработок таксиста, львиная часть их дохода, из бюджета выпала. И тут еще стало известно о беременности Натальи. «Мы, честно сказать, не планировали третьего ребенка. Но раз Бог дал... Наташа очень любила детей», — вздыхает Богдан.
По возможности он продолжал вносить деньги за ипотеку.
— Я пытался говорить с банком, объяснял свою ситуацию. Я не бандит какой-нибудь, не вор, никуда не прячусь. Но они ничего не хотели слышать, отвечали: «Вы не подпадаете ни под одну программу», — продолжает Демченко. — Моя ошибка, что, когда я узнал про кредитные каникулы из-за коронавируса, я обращался в банк, но мне отказали — и все устно, я даже справки не попросил. А нужно было настоять на письменном отказе.
«Всем миром стали собирать деньги для меня»
В сентябре 2020 года, когда жена была на сносях и, разумеется, уже не работала, случился очередной провал с погашением. Просрочка составляла уже месяца четыре. Поэтому полученную Натальей единовременную выплату за ребенка, 100 тысяч рублей (которую ей выплатила нефтяная компания уже после увольнения), они сразу же внесли за ипотеку. Но банк к тому времени уже подал на Демченко в суд (они об этом даже не знали), «открестился» от них, дело перешло к приставам, поэтому внесенная сумма роли не сыграла. К тому же взносы сначала идут на погашение штрафов, процентов, пеней, а потом уже в уплату основного долга. «В договоре, конечно, все прописано, — говорит Богдан. — К банку не подкопаешься. В случае задержек платежей банк может и третьим лицам квартиру передать, и в одностороннем порядке выгнать нас из квартиры. И суд при всем желании ничего не может сделать».
4 октября Наталья родила дочку, а через две недели у нее поднялась температура, живот стал твердым как камень. «Ее отвезли в больницу, прооперировали, — рассказывает Богдан. — Я даже толком не знаю, что за операция была. Там же взяли тест на ковид, он оказался положительным, с 15%-ным поражением легких. Когда я забирал ее из больницы, она была как осиновый листочек, похудела на 30 кг. Дома ничего не ела, не пила, мучилась диареей… Куда мы только ни обращались, врачи говорили: попробуйте это, попробуйте то. А ведь раньше у нее особых проблем со здоровьем не было».
В январе Наташе стало хуже, она стала совсем слабой. В это же самое время, когда Богдан в очередной раз стал проверять данные на сайте госуслуг, к своему ужасу, он увидел, что за долги перед банком на них выписано исполнительное производство. В любой момент их могли «попросить» из квартиры. «Наташа очень переживала, боялась потерять жилье, места себе не находила. Возможно, эти переживания тоже повлияли на ее скоропостижный уход», — вздыхает Богдан. 2 февраля она умерла. После вскрытия им выдали справку: «ишемическая болезнь сердца». Как говорят, смерть могла быть спровоцирована COVID-19, ведь он вызывает сгущение крови.
У вдовца на руках остался младенец, он был вынужден уйти в декретный отпуск по уходу за ребенком. Старшая Ульяна после смерти мамы забрала документы из Санкт-Петербургского архитектурно-строительного колледжа и вернулась домой, чтобы помогать отцу нянчиться с малышкой. Она оставалась с сестренкой, а Богдан в это время зарабатывал частным извозом.
Друзья и даже малознакомые люди стали собирать для него деньги на погашение ипотеки. В соцсетях поднялся шум, что многодетного отца-одиночку банк выселяет с детьми на улицу.
После этого кредитное учреждение стало сговорчивым. Банк пошел на мировое соглашение и согласился пересмотреть условия дальнейшего кредитования. А Богдан благодаря помощи друзей смог собрать и внести в счет погашения ипотеки один миллион рублей. На сегодня банк уже подал ходатайство об отмене исполнительного производства. «Сейчас собрали еще миллион, и деньги продолжают поступать. Я никогда не думал, что у нас столько добрых, сердечных людей, — говорит Богдан. — Сейчас у нас в процессе оформления наследственное дело (я был основным заемщиком по договору, а жена — созаемщиком), и после этого банк сделает новый договор. А пока мы договорились, что я буду ежемесячно вносить по 10 тысяч рублей. Осталось погасить один миллион 740 тысяч рублей».
По его словам, проблема, когда молодая семья берет ипотеку и не может вовремя расплатиться, является очень актуальной: «В моей ситуации может оказаться любой. Уфа строится, в район приезжает много семей с детишками. Да, они могут накопить на первоначальный взнос, кому-то помогут деньгами родители... Да, им без проблем дадут ипотеку. Но вопрос в том, будут ли они обеспечены стабильной работой, чтобы иметь возможность расплачиваться с кредитом? Почему-то об этом никто не говорит».
«Не думали, что так попадем с этой ипотекой!»
На улице рискуют оказаться и екатеринбуржцы Максим и Светлана Доргоевы с тремя маленькими детьми: младшему сыну 4 года, дочке — 5 и старшему мальчику — 10. Проблема та же: не рассчитали, что финансовое положение семьи может покачнуться.
Максим родом из Таджикистана, но давно живет в Екатеринбурге, пока не было детей, супруги снимали жилье. Когда в 2011 году у них родился первенец, семья переехала к маме Светланы, в «двушку». На тот момент мать жила одна, но потом у них поселился еще старший брат Светы с женой. Собственниками квартиры были мама, брат Светланы и она сама с маленьким сыном. Совместное проживание трех семей в двухкомнатной квартире всех тяготило. Мама и брат продали свои доли, пожилая женщина переехала в комнату, а брат с семьей уехал в Краснодар. «Если вы хотите остаться в этой квартире, то заплатите брату половину ее стоимости», — было предложено Доргоевым. Но такой суммы у них не было. В 2015 году, когда родился второй ребенок, Светлана продала свою долю и долю несовершеннолетнего сына в маминой «двушке» за 1 миллион 553 тысячи рублей, это был первоначальный взнос за ипотеку, а недостающий миллион (квартира стоила 2 миллиона 553 тысячи рублей) они взяли в долг у банка сроком на 15 лет. В 2016 году в счет погашения ипотеки супруги внесли материнский капитал за второго ребенка, а летом 2017 года — сертификат за третьего ребенка. Первоначально ежемесячно платили по 20 тысяч рублей, а после внесения сертификата стали выплачивать по 7600 рублей в месяц.
— А вы не боялись рожать третьего ребенка, имея ипотеку?
— На тот момент у нас с финансами все было в порядке, я хорошо зарабатывал, — говорит Максим. — Хватало на все... Мы не думали, что так попадем с этой ипотекой, хотели поскорее ее погасить и взять потом еще в ипотеку трехкомнатную квартиру.
Но все пошло не так, когда в августе 2017 года Максим попал под сокращение. Светлана не работала, сидела в декрете с третьим малышом. За три месяца накопился долг по просроченным платежам в 40 000 рублей. И хотя Максим быстро нашел новую работу, нужной суммы, чтобы погасить сразу всю просрочку, у них никак не находилось. В конце 2017 года им пришла повестка: банк подал на них в суд. Два суда в 2018 году они банку проиграли, решение кредитного учреждения выставить квартиру на торги суд оставил без изменения. На втором суде банк заявил, что семья неплатежеспособна и больше никаких дел он с ними не имеет. Доргоевы подали апелляционную жалобу, но и новый суд остался на стороне банка. «У банка есть все рычаги для возврата своих средств, закон всегда будет на их стороне», — говорит Максим.
Договор составляется так, что, если у вас три раза за год будет просрочка выплаты хотя бы на один день, даже если случайно, если вы забыли или не успели, то банк имеет право подать иск на полный возврат всей оставшейся суммы. И с Доргоевых теперь требуют вернуть весь остаток — 500 тысяч рублей.
— Мы были на постоянной связи с банком, никуда не скрывались, — продолжает отец семейства. — Предлагали банку включить сумму нашей просрочки в общую сумму долга и поднять ежемесячный платеж, чтобы со временем перекрыть просрочку. Ведь Светлана тоже вышла на работу, и мы могли платить уже не 6 тысяч в месяц, а 12 тысяч. Но банк на это не соглашался, а требовал вернуть весь остаток, доказывая на суде, что из-за нашей суммы (такой мизерной для крупного банка!) они попали в бедственное положение.
В итоге в феврале этого года банк продал квартиру за 1 миллион 900 тысяч рублей, даже не предупредив об этом Доргоевых. Кому она была продана, неизвестно, им не говорят. При этом на карту Светланы поступили 1 миллион 400 тысяч, так как банк забрал себе 500 тысяч остатка по ипотеке. Хотя заметим, что первоначально квартира, как мы помним, стоила 2 миллиона 553 тысячи рублей, а Доргоевы в общей сложности заплатили за нее к этому моменту уже 2 миллиона 363 тысячи рублей! «Банк не обязан никому ничего объяснять, за сколько хочет, за столько и продает», — говорит Максим.
После этого семью могли выгнать на улицу в любой момент. Светлана начала искать дешевое жилье за городом. Но тут неожиданно вызвался помочь один фонд, принадлежащий местному бизнесмену. «Фонд решил заплатить за нас банку остаток долга, 500 тысяч рублей. А 1 миллион 400 тысяч, которые банк перечислил на карту Светланы, мы ему вернем, — объясняет Максим. — Нашей семье просто очень повезло, что нашелся благотворитель, это как лотерея...»
Как это обычно бывает, добрые люди спасают, злые — стараются добить. Когда начались обсуждения в соцсетях их ситуации, Доргоевы столкнулись с настоящей травлей: «Люди писали: «Зачем вообще им помогать?! У них нужно отобрать детей!» Это так обидно слышать! И я, и супруга работаем с юных лет, я с 15 лет зарабатываю сам, где я только не работал... Столько ненависти, столько грязи на нас вылилось».
Что нужно знать заемщику. Рекомендации адвоката
О том, как поступать в форс-мажорных обстоятельствах с погашением ипотеки, чтобы не оказаться на улице, мы побеседовали с адвокатом Сергеем Лошаковым:
— Когда человек принимает решение об оформлении жилья в ипотеку, нужно помнить, что в любом ипотечном договоре с вероятностью 100% приобретаемое жилье будет предметом залога. И до полного погашения кредитных обязательств недвижимость всегда находится под угрозой ее изъятия банком. Поэтому первое, что вы должны сделать перед сделкой, — это реально оценить свои финансовые возможности.
Человек должен понимать, что в случае просрочек по платежам, чтобы осуществить какое-либо взыскание, банку придется обращаться в суд. Перед таким обращением кредитная организация всегда делает что-то вроде юридического заключения о перспективах, оценивая соразмерность долга и своих трудозатрат на судебный процесс. Что бы я посоветовал? Хорошим способом усложнить банку процедуру взыскания является включение в ипотечный договор поручителя. Если в договоре есть поручитель, пусть даже и не очень надежный, то в случае проблем с платежами, скорее всего, банк обратится в суд позже, чем в случае, если бы поручителя не было. А сам судебный процесс усложнится и значительно затянется, что даст вам дополнительное время, чтобы решить свои финансовые проблемы и, возможно, даже заключить с банком мировое соглашение.
— Что делать заемщику, если пропала возможность погашать ежемесячно ипотеку?
— Если ипотеку вы уже взяли и погасили ее значительную часть, но в какой-то момент возможность платить пропадает, то просто взять и перестать вносить платежи — это не самый лучший вариант. Поскольку в данном случае над вами нависает перспектива судебного разбирательства, то почву для суда нужно готовить заранее. Один из факторов, который влияет на решение суда, — добросовестность поведения должника. Поэтому всеми возможными способами эту добросовестность нужно демонстрировать. Для начала вы должны обратиться в несколько банков за рефинансированием, при этом важно все свои обращения фиксировать на бумаге, чтобы потом представить их в качестве доказательств суду. Одновременно с этим нужно вести общение и с банком, в котором вы взяли заем, — просить у него кредитные каникулы, отсрочку платежа, реструктуризацию. Но общение должно быть не устным, по телефону, а только в письменном виде.
Для чего все это нужно? Есть устоявшаяся судебная практика, согласно которой у вас нельзя забрать ипотечную квартиру, если просрочка менее 3 месяцев, а размер задолженности менее 5% от всей суммы кредита. Источник этой практики — не закон с конкретными цифрами (5% и 3 месяца), а разъяснения Верховного суда РФ. Особенность этой ситуации в том, что отступать от требований закона суд не имеет права, а вот отступать, в разумных пределах, от пленума Верховного суда обычным судам можно. То есть если вы докажете свое добросовестное поведение, суд вполне может отступить от вышеуказанных цифр в вашу пользу, к примеру, при задолженности в 10% от общей суммы кредита — отказать банку, сославшись на несоразмерность.
— Что еще может помочь заемщику, если он оказался в трудной ситуации?
— С 31.07.2019 г. вступил в силу закон об «ипотечных каникулах», который обязывает банки приостановить исполнение обязательств по кредиту на срок до 6 месяцев. Чтобы воспользоваться этим законом, жилье должно быть единственным, а заемщику следует доказать «трудную жизненную ситуацию». Под ней понимается безработица, подтвержденная постановкой на учет в органах занятости, инвалидность I или II группы, снижение среднемесячного дохода на 30% и более, увеличение количества иждивенцев (например, рождение ребенка). Эти обстоятельства должны быть подтверждены документально и направлены в банк вместе с заявлением о предоставлении кредитных каникул — отказать вам не имеют права.
Если все суды уже безнадежно проиграны, то, ссылаясь на статью 54 ФЗ-102, можно потянуть время и еще год прожить в спорной квартире. Эта статья дает суду право отсрочить реализацию ипотечной квартиры на 12 месяцев по личному заявлению должника при наличии веских обстоятельств.
* * *
Остается добавить, что недавно министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин заявил, что программу льготной ипотеки в России следует оставить и после 1 июля как минимум для многодетных и молодых семей во всех регионах. «Мы готовы скорректировать более адресную систему», — сказал министр. Напомним, в рамках антикризисных мер правительство запустило программу субсидирования процентных ставок по ипотеке на новостройки до 6,5%, которая сначала действовала до 1 ноября 2020 года, но в конце октября ее продлили до 1 июля 2021 года.
Ирина Бричкалевич
