В прежние времена всех, кто желал обменять квартиру в Москве, слали в Банный переулок. Там находилось единственное в городе «Бюро по обмену жилой площади». «Пойти в Банный», в переносном смысле, придется и сегодня. По данным крупного агентства недвижимости, более 80% сделок по продаже-покупке квартир совершается с «альтернативой».
«Альтернатива» означает, что деньги от продажи одного объекта недвижимости сразу вкладываются в покупку другого. «Альтернатива» бывает полной, иногда клиенту еще и разница перепадает, риелторы называют ее «дельтой». И бывает частичной, сегодня чаще всего с ипотекой.
А вообще, в «нулевых» даже анекдот такой ходил: как же москвич купит квартиру или дачу, если не продаст квартиру или дачу? Похоже, посткризисные времена возвращаются.
«Формат рынка меняется, и ипотека используется не для «чистой» покупки, а с целью улучшения жилищных условий — когда основные средства берутся за счет продажи предыдущей квартиры», — поясняют эксперты рынка недвижимости. Проще говоря, новостройки по-прежнему дороги, а на те, что дешевы, без слез не взглянешь (аналитики деликатно называют это «дефицитом рынка ликвидности» среди «первички»). Ипотека устремилась за облака. Поэтому все, что остается гражданину – альтернатива.
Что греха таить, риелторы не очень любят альтернативные сделки: очень хлопотно. Для того чтобы удовлетворить все «хотелки» клиентов по району, метражу, расположению и так далее, им приходится выстраивать длинные цепочки из продающих и тут же покупающих жилье граждан. Конечно, цепочки часто рвутся, разваливаются. Больших нервов и трудов стоит препроводить шеренгу собственников сначала к нотариусу, а затем и в банк.
– Самая длинная цепочка «альтернативщиков» у меня была из 22 человек, – вспоминает риелтор с 25-летним стажем Татьяна Сатенко. – Но это были еще 90-е, тогда ни у кого денег не было совсем. Да я много чего вспомнить могу…
Некоторые накануне сделки вдруг начинают требовать каких-то улучшений, других районов и прочего, не понимая, что это невозможно. Была скандальная история после сделки уже, когда дама заказала бригаду молдаван на ремонт приобретенного жилья – они не приехали, сказали ждать месяц. И у нас никто не может выехать из своей квартиры в новую из-за нее.
Стандартный срок по освобождению «вторички» – неделя-две, но все стараются побыстрее. А тут – месяц. Пришлось мне искать для нее другую бригаду.
Было и наоборот. Одна женщина героически приехала на сделку с температурой 39, с жутким гриппом, иначе вся цепочка развалилась бы, и заново мы их никогда не собрали. Нотариус тогда колебался, потому что даму на фото узнать было нельзя.
Коллеги-риелторы – в цепочках ведь участвует несколько фирм всегда – тоже подкидывают сюрпризы. Однажды нашли ошибку в моем договоре и молчали. Уже возле касс в банке, торжествуя, мужчина ткнул в нее и говорит: «Я бы твоего клиента сейчас мог оставить без штанов. Но не буду, потому что ты вела себя порядочно»… Была история с моим помощником, который из-за разногласий со мной утром в день сделки принялся обзванивать людей и говорить, что я мошенница. А у них денежки в ячейках лежат, ключи у меня. Чего я не наслушалась только в то утро. Одному из клиентов «скорую» на дом пришлось вызывать…
Рынок квартир в Москве – тот же Клондайк или Поле чудес. Никто не предскажет, как он поведет себя в тот или иной момент, но угадавший получает дивиденд. Ведь даже на фоне общего кризиса из-за санкций цена московского метра поражает воображение: от 200 тысяч где-нибудь в Некрасовке до более миллиона в новостройке на Тверской. Но средняя цена, конечно, где-то между и составляет около 300-400 тысяч. В новостройке в среднем дороже, во «вторичке» подешевле.
Когда уже квартиры подешевеют? Увы, экспертам утешить нас пока нечем.
«Динамика средних цен на жилье по районам Москвы показала: за последний месяц (с 20 марта) удешевление предложения произошло лишь в Крюково (Зеленоград)», — сообщают исследователи рынка недвижимости. Хорошо хоть цена «вторички» пока не меняется. Но есть и хорошие новости: «продавцы уже психологически готовы к торгу». И это значит, что и с нормальной, приближенной к рынку цены можно «сторговать» миллион рублей и больше, если клиент действительно настроен на скорую сделку.
А в ближайшее время цены на квартиры все же будут снижаться, полагают аналитики. «Средний размер скидки составит около пяти процентов». Но пока утвердительно можно говорить лишь о небывалом росте альтернативы: еще в феврале–марте таких сделок было всего 45%.
Еще практикующие риелторы советуют сейчас быть особенно внимательными при расчетах по «альтернативе». Проводить сделки в солидных банках, не скупиться на проверку купюр. Ведь подавляющее число сделок с квартирами проходит с наличным расчетом: люди боятся ошибки транзакции.
Кроме проверки денег эксперты советуют продлевать аренду ячеек в банке, не забирать наличность в тот же день, когда идет сделка.
«Да, это все советы из 90-х, и сейчас они возвращаются, – разводит руками риелтор Татьяна. – Много фальшивок сейчас, много мошенничества. Поэтому советую и с выносом налички повременить, а лучше сразу в этом же банке положить деньги на счет. Но если наличные все же выносите, не ходите в одиночку, возьмите с собой друзей или родственников».
СТАНИСЛАВА ОДОЕВЦЕВА
