Федеральная налоговая служба (ФНС) начала рассылать письма владельцам нескольких квартир с требованием заполнить декларацию о доходах. Хозяева должны отчитаться за три последних года — с 2020-го по 2022-й. В противном случае собственникам грозят серьезные штрафы.
Подать сведения о сдаче квартиры требуется до 2 мая. Если ФНС обнаружит доход, не включенный в декларацию резидентом, она начислит налог 13% на сумму до пяти миллионов рублей и 15% – свыше пяти миллионов. Для собственников-нерезидентов ставка составляет 30%. Но это еще не всё. Нарушители караются штрафом в размере 20% от суммы недоплаченных налогов и пени за несвоевременную уплату в государственную казну.
Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что каждый случай с собственником нескольких квартир стоит рассматривать отдельно. Недвижимость может покупаться как инвестиция для перепродажи, для детей, стоять пустой, с ремонтом и без него. Совершенно необязательно, что каждый из подобных собственников сдает свое жилье. Но вся ответственность за налогообложение при получении арендного дохода лежит только на арендодателе.
"Мы жили в пятиэтажке, платили регулярно владельцу, сами делали необходимый ремонт. Однако хозяин, судя по всему, не собирался подавать данные в налоговую инспекцию, – приводят пример юристы. – В какой-то момент мама собственника заявила, что нам надо убираться из квартиры, поскольку они собираются ее продавать, хотя договор по аренде заключен до 1 июня. При этом арендодатели не платили налоги".
– В случае, если доказано, что арендодатель умышленно уклоняется от выплаты налогов, он должен заплатить всю налоговую задолженность и сверху штраф в размере 40% от этой суммы или 20%, если налог не заплачен неумышленно. Если контроль за арендодателями усилится, и их риски быть оштрафованными станут выше, то суммы налогов и потенциальных штрафов будут закладываться ими в арендную ставку, что приведет к их росту, – констатирует Яна Глазунова.
– Арендаторы вправе рассказать налоговикам о нарушении со стороны арендодателей, – комментирует юрист Вадим Баранча. – И потребовать штраф с собственников.
В приведенном нами примере объяснение от фактической владелицы жилья, было таким: "У нас случилась форс-мажорная ситуация, дети покупают жилье в Испании, так что мы решили продать московскую квартиру».
Возможно, для покупки жилья требуется продажа не одной квартиры, но арендаторам стало известно про одну – которую они снимали.
– Самое подлое – когда владельцы квартиры, обозначившие долговременный срок аренды, ставят перед фактом людей о том, что им необходимо срочно продать квартиру, – говорит риелтор крупной фирмы Инна Заварова. – Конечно, в жизни всякое случается – свадьба дочери или покупка дорогостоящего жилья, например, но вы же знаете, что у вас может быть экстренная ситуация, так почему же вы умолчали о такой возможности? Значит, надо платить арендаторам неустойку.
«Доступ к базе Росреестра позволяет ФНС выявить владельцев нескольких квартир. Очевидно, что человек не может одновременно проживать по нескольким адресам и вряд ли раздает квартиры родственникам для бесплатного проживания, как в последнее время стало модно говорить. Если чья-то финансовая ситуация наводит налоговиков на мысль о попытке скрыть налогооблагаемый доход, ФНС делает запрос в банк, получает информацию о состоянии счета за последние три года, анализирует ее и предъявляет претензии, – объясняет адвокат Вадим Баранча. – И даже если квартира сдается через риелтора, вряд ли он станет прикрывать реального собственника».
– При сдаче недвижимости в аренду собственник обязан сообщить об этом государству, то есть зарегистрировать договор аренды, – говорит сооснователь брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Александр Шустов. – Если собственник сдавал квартиру и не платил налог, то при возникновении данного прецедента ему предложат оплатить его добровольно. Если арендодатель не согласен, то решать вопрос придется через вышестоящую налоговую, затем – в суде.
Обвинить арендаторов в том, что собственники квартир уклоняются от налогов, федеральная налоговая служба не может, так как договор аренды обязан регистрировать собственник. Соответственно, вся ответственность за уплату налогов лежит на арендодателе.
Могут ли обвинить арендаторов в том, что собственники квартир, которые они снимают, не исполняют требования закона, и надавить на них? "Нет, – отвечают наши спикеры. – Арендатор не является собственником жилья, и не он должен платить налог. Он не отвечает за налоговую дисциплину собственника. Оплата в любом случае возлагается на конечного потребителя".
Руководитель направления "Аренда" компании Apple Real Estate Владимир Родионов утверждает, что владельцам квартир, которые сдают жилье в аренду, но не сообщают об этом государству, грозит выплата всех обязательных налогов и пени по ним. При этом необходимо не только предположение, но и доказанный сам факт оплаты проживания в квартире; расписки о получении денежных средств и свидетельства.
– Выплата налогов, предусмотренных при аренде квартир, – полностью обязанность собственников. Арендаторы это могут почувствовать на себе только повышенной арендной ставкой, но, думаю, с учетом сложившейся ситуации на рынке, это маловероятно, – заключает Владимир Родионов.
Виктория Крюкова
