Спрос на квартиры в России повысится в одном-единственном случае: если застройщики снизят стоимость квадратного метра. Все эти "льготные ипотечные госпрограммы", "акции от девелоперов", "скидки для айтишников" и прочие полумеры не способствуют интересу большинства потенциальных покупателей и — главное — сводят к минимуму доступность жилья. Такой вывод можно сделать на основе анализа свежей статистики Центробанка по ипотечному кредитованию.
С января по март включительно 2021 года россияне взяли 94,8 тысячи льготных ипотечных кредитов, а в тот же период года нынешнего — 52,7 тысячи, почти в два раза меньше. Причем в прошлом и в нынешнем январе количество выданных банками кредитов на жилье сопоставимо, в феврале оно стало сокращаться, а в марте почти сошло на нет.
Россияне, которые все же решились взять ипотеку, осторожничали с ее размером, рассказывает управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка. Средняя сумма кредита на покупку жилья (готового и строящегося) в стране в марте 2022 года составила 3,2 миллиона рублей против 3,35 миллиона в декабре 2021 года. Если принимать в расчет только строящиеся дома, тенденция еще заметнее: 3,68 миллиона и 4,17 миллиона рублей соответственно.
Плюс к тому люди старались занять деньги у банков на как можно более длительное время. Сравните: в 2014 году (в кризис!) средний срок кредитования составлял 15,7 года, в первом квартале 2021-го — девятнадцать с половиной лет, а в марте нынешнего года достиг 22,6 года.
Что касается ставок по ипотеке, они все это время словно жили собственной жизнью — так, будто цены на жилье не росли, а зарплаты россиян не падали.
По данным "Дом.рф", в середине февраля 2021 года крупнейшие банки России выдавали ипотеку на первичном рынке жилья в среднем под 7,86% годовых, на вторичном — под 8,06%. Ровно через год ставки достигли соответственно 11% и 11,3%.
— Рыночные ставки, действующие для вторичного рынка жилья, росли сильнее, чем на "первичке", - комментирует коммерческий директор "Кортрос-Москва" Дмитрий Железнов. - Именно поэтому выдача кредитов на вторичное жилье резко сократилась в начале 2022 года, тогда как обеспокоенные подорожанием ипотеки покупатели новостроек, напротив, активизировались и поспешили воспользоваться льготными условиями кредитов.
В марте, после решения Центробанка увеличить ключевую ставку до 20%, ситуация стала патовой. Банки приостановили выдачу любых кредитов, а затем возобновили ее — но под более чем 20% годовых. Последующее снижение ключевой ставки до 17% не сильно изменило картину — кредит по-прежнему оставался заоблачно дорогим.
Перестали радовать покупателей и программы господдержки. Базовая ставка по льготной ипотеке повысилась до 12% годовых, что перекрыло кислород покупателям. И даже ее снижение в самом конце марта до 9% не сыграло никакой роли в повышении доступности жилья для подавляющего количества россиян.
На этом фоне более-менее приемлемыми, казалось бы, выглядят ставки, предлагаемые на покупку квартир в некоторых жилых комплексах. "Застройщики дополнительно субсидируют ставки по ипотеке государственных программ, делая их меньше базовых, — говорит основатель и совладелец группы "Родина" Владимир Щекин. — Есть примеры снижения ставок по льготной ипотеке до 5,5% годовых".
Но и такие условия не способны поднять спрос на жилье. Очевидно, что россияне стали меньше брать в долг из-за внушительного роста цен. За последний год новостройки и вторичные квартиры подорожали на 20-30%, что совпало по времени с постепенным увеличением ставок по ипотеке. Доходы же людей как уменьшались, так и продолжают уменьшаться.
Государственные льготные программы, констатируют аналитики, способны заинтересовать лишь мизерное количество покупателей. Спрос немного вырос бы в случае принятия проекта, поддерживающего заемщиков на вторичном рынке жилья. Однако не только чиновники, но и ряд специалистов, не связанных с госструктурами, пока не видят в этом необходимости. И вот почему.
Россияне предпочли бы снижение не столько ипотечных ставок, сколько стоимости самого квадратного метра, утверждает независимый эксперт рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы Константин Барсуков. Однако на такой шаг девелоперы принципиально не идут. Во-первых, не хотят терять высокую маржу, к которой они привыкли после беспрецедентного взлета цен из-за введения весной 2020 года льготной ипотеки. А во-вторых, застройщики опасаются психологической реакции россиян. Увидев, что квадратный метр начал падать, многие потенциальные покупатели, скорее всего, не рванут за новой квартирой, а, напротив, решат подождать, когда цены еще понизятся, считает Константин Барсуков.
— Падение спроса будет заметным и продлится долгое время, - заключает Надежда Коркка. - Еще более негативные статистические свидетельства последствий санкций, повышения ключевой ставки и снижения доходов граждан мы увидим по итогам второго квартала 2022 года.
ОЛЬГА ГРЕКОВА
