У каждого из нас есть в биографии моменты, о которых с тоской думаешь: поступи так, а не иначе, - не было бы... не то что мучительно больно, как писал Островский, но гораздо легче!
Только выплатив, наконец, ипотечную ссуду, я поняла, что, купив квартиру, поступила неправильно. Причем радикально неправильно. Не потому, что купила, а потому, что надо было покупать... две!
Как выяснилось, умные люди именно так и поступали. На исходе тех самых девяностых годов, когда наши газеты отчаянно спорили о том, когда же лопнет мыльный пузырь цен на недвижимость, и стоит ли покупать жилье, если цены упадут (как случилось в благословенных Соединенных Штатах). Эти самые люди шли и покупали сразу две, а кто мог - и три квартиры. Чего-чего, а ограничений на рынке жилой недвижимости никогда не было – сколько хочешь, столько и покупай. Но эта светлая мысль в мою голову не пришла.
А еще раньше я совершила еще одну ошибку, правда, не такую радикальную. А именно - отказалась от предложения поучаствовать в специальном проекте в Ришон ле-Ционе, предназначенном для репатриантов. Там можно было приобрести четырехкомнатную квартиру в строящемся доме всего за каких-то 140 тысяч долларов. Но тогда, в конце девяностых, эта сумма казалось астрономической и вроде как не имеющей ничего общего с нашей простой земной жизнью. Ведь она не могла быть реально сопоставлена с машкантой, которая даже в расширенном варианте означала около 40 тысяч долларов. А теперь думаю: надо же, какая я глупая - замечательную квартиру отдавали практически задаром… А я в итоге купила весьма небольшую квартиру, которая по многим параметрам уступала той, которую могла бы приобрести, прояви решительность.
И все-таки, рассматривая задним числом две свои ошибки, я понимаю, что они разные по уровню значимости и по знаковой ценности. Разумеется, лучше жить в большой квартире, чем в маленькой, но разница масштабов все-таки не столь принципиальна. Принципиальна разница в подходах: две квартиры вместо одной означают подход предпринимательский, который плохо совмещается с воспитанием, замешанном на Павке Корчагине. Ну, где мне было понять, что две квартиры как раз самое то: первая – чтобы жить в ней, а вторая - чтобы сдавать в аренду и обеспечивать тем самым жизнь в первой. Но потребовались годы, прежде чем я это осознала.
А вспомнила я об этом, обнаружив информацию, которую на днях обнародовало Налоговое управление. Оказывается, у нас обнаружился новый феномен – коллекционеры квартир. Имеет смысл разобраться, что это за птицы.
Откуда что берется?
"Эка невидаль! - возмутился наш редактор, когда я озвучила тему. - Богатые скупают квартиры, а бедные даже на одну скопить не могут. Вы бы еще привели в пример миллиардера Леваева, который строит себе виллу в Герцлии-Питуах за 65 миллионов долларов!"
Что ж, Леваев в данном контексте нам действительно не пример. И не показатель. Дело не в виллах с десятком комнат и несколькими кухнями, одна из которых предназначена исключительно для готовки к празднику Песах. Роскошное жилье – давно не феномен даже для нашей страны. Гораздо свежее факт, только что осознанный Налоговым управлением: десятки тысяч израильтян имеют в собственности по три квартиры, а 5400 наших соотечественников – счастливые обладатели пяти и более единиц жилья. То есть процесс осознания эффективности приобретения квартир с целью размещения средств летит, как паровоз, в коммуне остановка. Речь, как мы видим, идет не об отдельно взятых толстосумах, с которыми и так все ясно. Более того, пресловутый средний класс, о котором так активно печется Яир Лапид с тех пор, как его допустили к государственным финансам, как выясняется, вопрос экономической стабильности решает сам. Приобретая дополнительные квартиры. С 2002 до 2013 годы - в тот самый период, когда я в поте лица выплачивала машканту за свою скромную квартирку, в Израиле были приобретены с целью вклада – не поверите! - более 300 тысяч квартир.
Особо стоит отметить: речь идет не о квартирах, полученных в наследство. Помните, сколько мы вздыхали о том, что коренным израильтянам жить заведомо легче еще и потому, что они оставляют квартиры в наследство детям. Нет, речь идет о явлении совершенно новом для Израиля - о массовой скупке квартир в коммерческих целях. И я, оговорюсь, не вкладываю в это словосочетание никакого негатива!
А как они поняли, что надо делать?
Вопрос резонный. С некоторых пор в нашей стране, как и во многих других, приобрела необычайную популярность книга Роберта Киосаки "Богатый папа, бедный папа", в которой говорится о том, как делать деньги. Среди способов быстрого обогащения указывается и приобретение недвижимости.
Кто-то может усомниться: мол, неужели эта книга произвела на израильтян такое ошеломляющее впечатление? Чтобы разобраться в этом вопросе, я обратилась к преподавателю популярных курсов по экономике для чайников (то есть не для экономистов) Эялю П. Эяль - человек молодой, едва за тридцать, но довольно продвинутый в отношении собственного бизнеса. Кстати, тоже уже имеет две квартиры. Мне его мнение показалось особенно любопытным.
- Какую роль, на ваш взгляд, сыграла книга Киосаки в том, что израильтяне увлеклись скупкой недвижимости?
- О, эта книга перевернула мышление тысяч израильтян. До начала 2000-х годов считалось, что люди, живущие в Израиле, заранее согласились с тем, что даже пытаться не будут разбогатеть. Такими были наши родители. Есть квартира - значит, все хорошо, куда больше?.. И тут вдруг выяснилось, что и в нашей стране не зазорно быть богатым. Конечно, этому способствовали и объективные факторы – Большая алия, расширение рынка как такового, но реально это мало кого волнует. Люди нового поколения стали задаваться вопросом о том, КАК разбогатеть, причем, разбогатеть быстро, не потратив на это всю жизнь. И ответ они находят как раз в книге Роберта Киосаки: чтобы быстро разбогатеть, надо вкладывать деньги в недвижимость.
- Но ведь существуют и показатели состояния рынка. Многие специалисты предсказывают, что рано или поздно в Израиле произойдет крушение рынка недвижимости, подобно тому, что произошло в США. И тогда те, кто сделал ставку на покупку квартир, прогорят: банковские ссуды по-прежнему надо будет погашать, а недвижимость перестанет приносить доход. И эти прогнозы никого не остановили?
- Практически нет. Дело в том, что разбогатеть захотели обычные люди – не крупные бизнесмены и не знатоки экономики. Абсолютное большинство из будущих богатеев не обучались экономике в университетах, вместо штудирования научных трактатов они предпочли одну понятную, написанную доступным языком книгу. Именно на этом фоне появились и курсы экономики для чайников. Пять встреч по нескольку часов каждая - вот и все. Но люди и не хотели большего. Основой обучения на курсах стала как раз та самая книга. И, как оказалось, ее хватило: народ стал покупать квартиры.
- Но ведь и с одной ссудой справиться не просто. Неужели люди перестали бояться?
- Я думаю, что на примере нынешнего поколения мы наблюдаем своего рода революцию. Раньше израильтяне старались как можно скорее избавиться от бремени машканты, чтобы хорошо пожить. Если образовывались "лишние деньги" – например, открывались разные фонды, особенно у государственных служащих, - то они первым делом спешили погасить ипотечную ссуду. И только в последнее десятилетие стали задумываться над тем, а не выгоднее ли не гасить ссуду, а наоборот, пустить появившиеся деньги в ход и приобрести еще жилье.
Допустим, человек получил миллион шекелей благодаря различным фондам накопления. Что лучше: вложить средства в одну квартиру или... сразу в две? Доходы от двух квартир заведомо перекроют расходы по выплате ссуд и сделают положение своего хозяина стабильным. Израильская реальность опровергла опасения пессимистов. Выиграли те, кто покупали квартиры.
Что скажет банк?
Мне удалось вызвать на откровенность Декеля Н., консультанта по финансовым вложениям в одном из крупных банков страны.
- Для того чтобы получить банковскую ссуду, надо предъявить документы о зарплате. Ныне при покупке квартиры требуется еще и внести самостоятельно треть ее стоимости. Как же получается, что тысячи людей приобретают сразу несколько квартир?
- Во-первых, на тот период времени, о котором идет речь, банки выдавали ссуды в объеме почти полной стоимости квартиры, и предприимчивые граждане успели этим воспользоваться. Хотя, заметим в скобках, кое-кто при этом и погорел, не справившись с выплатами, но в основном это были как раз те, кто приобрел одну квартиру. Что касается документов о доходах, то это может быть не только зарплата, хотя банк предпочитает стабильный ежемесячный доход, но и доходы от аренды. Важным критерием является и кредитная история клиента, то есть то, как человек справлялся с выплатами за ранее взятые ссуды.
- Банки в курсе, как происходил процесс скупки квартир?
- Да. Например, в Тель-Авиве некоторые удачливые вкладчики постепенно, начиная с одной квартиры, скупали целые дома. Пусть небольшие и в старых районах, но именно они впоследствии резко выросли в цене и принесли владельцам огромные доходы.
- Вы считаете, что те, кто скупал квартиры, действительно не обладают серьезными знаниями в экономике?
- Разумеется. У израильтян в целом довольно слабые представления о банковских ссудах и процентах. Большинство начинают разбираться в этом, только "окунувшись в кипяток", то есть в ссуду. Но некоторые довольно быстро начинают ориентироваться и делают правильные выводы.
- Сколько квартир у рекордсменов жилищного рынка?
- Двое израильтян – победители этого своеобразного "соревнования" - купили по 40 квартир. Тысячи приобрели по пять квартир и более.
Завершив этот разговор, я внезапно вспомнила, что и в нашем доме с некоторых пор появилась вышеуказанная книжка. Значит, есть надежда на то, что не все Павкины принципы верны, и прожитые годы привели к полезным переосмыслениям.
