Квартирные обманы

Часть 4

Передача денег

На рынке недвижимости имеются различные схемы расчетов, и когда дело доходит до наличных денег, от обмана не застрахован никто. Вопрос о безопасности и надежности расчетов — пожалуй, один из главных при операциях купли-продажи жилья.

При расчёте наличными деньгами из рук в руки трудно найти плюсы. К примеру, продавец и покупатель заключают и нотариально удостоверяют договор купли-продажи, после чего едут регистрировать его в регистрационную палату. В момент регистрации покупатель становится собственником квартиры. А продавец этой квартиры ею больше не владеет. Вопрос в том, когда ему достанутся деньги. Если до регистрации, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если сделку не зарегистрируют. Продавец может отказаться возвращать деньги или выписываться из квартиры, если не выписан из нее до сделки. Можно расчеты производить и после регистрации. Но тогда без квартиры и денег может остаться продавец, так как после регистрации квартира ему уже не принадлежит.

Процесс регистрации купли-продажи квартиры длится месяц, а нередко и больше.

Кроме того, где гарантия, что вы хорошо умеете считать такие большие суммы денег и профессионально отличать настоящие купюры от поддельных, особенно, если дело касается долларов. И где гарантия, что не подсунут вам вместо пересчитанных денег куклу?

Ну, конечно, «свои-то кровные как-нибудь посчитаю» — усмехнулись Вы — и напрасно. Один из крупнейших юристов нашего города, при том специализирующийся на сделках с недвижимостью — продавая свою квартиру, погорел на простейшем приёме — «дипломат с двойным дном».

Активно используются «ломка» и «куклы». С 1995 года в России при наличных взаиморасчетах запрещено использование «нерублей», и человеку, получившему вместо долларов резаную бумагу, податься некуда.

Как и все другие документы, могут подделываться договоры, открывающие путь к банковской ячейке. Продавец, открывший ячейку, может увидеть, что она пуста. Равно и покупатель, которому сказали, что сделка по каким-то причинам расстраивается, может обнаружить в банке пустоту.

Обналичка ЖСК

Залог жилья

Каждая квартира имеет свою историю, узловые моменты которой проходили при различном законодательстве. Стопроцентно убедиться в отсутствии нарушений в момент прошлых сделок весьма почти невозможно.

Безопасные способы расчётов

Расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку

Небольшой металлический ящик, размещаемый в стойке в подвале банка. Ячейка открывается одновременно двумя разными ключами.

При закладке ячейки банк допускает в хранилище стороны сделки и сопровождающего посредника, и предоставляет в пользование детектор подлинности и счётчик купюр. Арендатором ячейки выступает покупатель, но право вскрытия может перейти к продавцу через определённый срок и по предъявлении обусловленных документов, обычно — свидетельства о праве собственности на приобретаемое жилье.. Право вскрытия ячейки снова переходит к продавцу, если покупатель в положенный срок не предъявил требуемый документ, и, соответственно, не вскрыл ячейку. Порядок доступа может быть иначе согласован с сотрудниками банка при закладке ячейки.

Опасность — покупатель может не передать ключ и свидетельство, и продавец не вскроет ячейку, накладывая арест — скандал, одним словом. Также противники расчёта через ячейку утверждают, что в нашей стране вместо денег в ячейке могут оказаться рваные газеты. Против совместного доступа есть такой довод: покупатель уже всё взял, и может не являться в банк — а кроме того, с ним действительно может что-нибудь случиться — и тогда продавец не получит своих денег. Также покупатель может начать шантажировать продавца — наличием валюты.

Минусы

Любые официальные споры при таком расчёте проблематичны — обеим сторонам придётся заявить, что они — участники незаконной валютной сделки, что чревато изъятием всей суммы в пользу государства.

Банк действительно не несёт ответственности за содержимое ячейки при отсутствии следов взлома.

При одновременном расчёте по связанным сделкам приходится закладывать несколько ячеек, что также не очень приятно.

Момент вскрытия ячейки — и наличия на руках должной суммы известен недопустимо большому числу людей.

Теоретически наиболее удобен банковский аккредитив.

Безналичное перечисление исключает любой обман при расчёте, однако: расчёт должен происходить только в рублях!

Предлагаемое решение

Вексель через банковскую ячейку при участии представителя юр/конторы

Процедура:

1. Бесплатное открытие валютных счетов сторонами сделки.
2. Покупатель арендует ячейку, оговаривая порядок доступа.
3. Наполнение в удобный покупателю момент счёта необходимой суммой.
4. Безналичное приобретение покупателем банковского векселя (на предъявителя либо с передаточной надписью).
5. Совместная закладка векселя в ячейку.
6. По завершении сделки продавец совместно с представителем юр/конторы вскрывают ячейку.
7. Продавец погашает вексель в банке наполнением валютного счёта.

Если сделка сорвалась, покупатель совместно с представителем юр/конторы по истечении оговорённого срока вскрывают ячейку, и покупатель погашает вексель переводом на валютный счёт, опять же в удобное ему время

Получение наличных денег — самостоятельно. (справка о получении валюты?)

Валюта проходит банковский контроль, что исключает получение поддельных купюр, кукол, etc.

Банковский вексель является безусловным обязательством банка и имеет значительную степень защиты. Номер векселя контролируется при закладке и выемке ячейки.

Вексель банка можно переоформить в вексель Сбербанка, что даст возможность обналичить его в любом городе.

Участие незаинтересованной стороны — юр/конторы — обеспечивает соблюдение условий получения денег.

В многоходовой сделке используется несколько векселей.

1-% налог на приобретение валюты с 01 января 2003 года отменён, так что финансовых потерь нет

Недостатки

О валютных операциях с суммами, превышающими 10000 USD банк подаёт сведения в ИМНС

Однако УЮ также направляет в ИМНС копию договора. При несовпадении сумм возникнут вопросы.

Можно упереться в нежелание платить налоги, но:

1. Масса способов не платить налоги честно.
2. Опасности заключения договора по заниженной цене обсуждались выше.

Продолжение следует…