Пожилая квартира

«Буду ухаживать за пожилым, одиноким человеком с последующим наследованием». Порой единственная ценность, которую они сумели получить к пенсионному возрасту — квартира. Именно с помощью своей недвижимости одинокие старики пытаются разрешить материальные проблемы. Пожизненная рента предоставляет пожилым людям возможность получения денежных средств и ухода, а передача права собственности происходит лишь после их смерти, + у рентополучателя — возможность расторжения договора в одностороннем порядке.

Юридически малограмотные пенсионеры уговариваются на заключение договоров дарения, и квартира сразу переходит в чужие руки. Далее дарителя выписывают из его собственной квартиры на законных основаниях.

Мёртвая квартира

Есть ещё квартиры во владении одиноких пьяниц. В принципе схема проста: пьяницу долго снабжают выпивкой — не требуя пока денег. Когда он уже не знает, на сколько «нагулял», заявленный долг предлагается погасить. Раньше такие люди отдавали свое жилье за несколько ящиков водки.

Если в деле участвует наследник, процесс доводят до летального исхода. «Пьяную» смерть обычно не расследуют всерьёз.

Почти все алкаши уже выселены из своих квартир, однако — люди продолжают пить. Когда-то я жил в доме, где соседями были вполне преуспевающие люди… но — попивали. Сначала забросили дела, потом выносили шмотки, затем ковры, после — мебель. Когда я уезжал, их квартира была голой. Более чем вероятно, что она уже продана — и, скорее всего, не за полную цену.

Отказ от сделки

Получение продавцом задатка после осмотра квартиры покупателем и дальнейшей отказ продавца от сделки или его исчезновение. Никогда не давайте задатка или аванса без договора. Вместо внесения задатка можно заключить с продавцом договор о намерениях.

Иногда риэлтеры берут не только задаток, но и всю сумму стоимости жилья — для передачи продавцу, и потом, естественно, отдавать не хотят. Да самому кажется невероятным, что срабатывает, но вот — Сердюк Лариса Алексеевна в нашем городе только за два года так облапошила более двадцати человек. Ранее 4 года отсидев по 159-й, открыто работала в агентстве «Гарант».

Новострой

Сопутствующие строителям фирмы

При нехватке наличных строитель может расплачиваться с поставщиками будущими квартирами. Переход права может быть зарегистрирован, а поставка — сорваться. Полученную от такого поставщика квартиру придётся вернуть — бесплатно.

Банкротство продавца в течение года после регистрации продажи также влечёт изъятие недвижимости.

Наличие в договоре заведомо невыполнимого для Вас условия. Влечёт расторжение сделки. Возврата денег будете добиваться долго.

Аренда

Если арендатор исчез, навредив более чем на 200 МРОТ — ст. 159 часть 2. Если больше 500 — уже часть третья, что для вас полезнее.

Телефон. Не отключайте «08»!!! По межгороду всё равно звонить можно, через телефониста, но Вы об этом узнаете слишком поздно — при отключённой «восьмёрке» экспресс-счета не выставляются. Никакой залог не сравним с двухмесячной стоимостью ежедневных переговоров с Перу, например.

Сумма аренды. При выставлении по средней рыночной цене и клиенты будут «средними». Завысите цену — получите тех, кого никуда не пускают. Слегка занизите — сможете выбрать, кто понравится.

Сделку лучше застраховать — по крайней мере, возмещение ущерба практически гарантировано.

А вот смешной случай — давеча позвонил нам арендатор квартиры, заплативший за два года вперёд. В незарегистрированном договоре аренды указаны наши адрес и телефон. Что это — бравада жулика, или случайное совпадение? Пока мы не знаем.

Страхование

Титульное — страхование от потери прав собственности (титула) на движимое и недвижимое имущество. В лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется «страхованием потери имущества в результате утраты права собственности».

Как только ваше право на имущество будет оспорено третьей стороной, а сделка купли-продажи квартиры будет признана ничтожной, страховая компания возместит полную стоимость утерянного имущества. Понятно, что если договор титульного страхования заключался на основе оценки БТИ, вы можете рассчитывать на возвращение остаточной стоимости жилья. Если вы не стали экономить на покупке страхового полиса, все потраченные на квартиру деньги вернутся полностью.

Поскольку риски при страховании прав собственности велики, полис титульного страхования в России стоит довольно дорого. Его цена колеблется от 0,5% до 3% от страховой суммы, то есть от стоимости квартиры.

Размер страхового взноса зависит от нескольких факторов. Страховка на десять лет стоит дороже, чем на более короткий срок. Цена полиса напрямую зависит от количества сделок с квартирой: чем больше собственников у нее было, тем выше тариф. «Темное прошлое» квартиры также увеличивает стоимость страховки.

Начиная со второй сделки историю квартиры проследить довольно трудно, поэтому при расчете стоимости полиса страховщики применяют поправочные коэффициенты. Если квартира куплена на первичном рынке у крупной риэлтерской фирмы (которая сама страхует свою ответственность) или в жилищно-строительном кооперативе, применяется понижающий коэффициент (0,8%). Если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети, а также незарегистрированные по данному адресу, но имеющие право на жилплощадь, стоимость страхового полиса сразу подскакивает на 1,5%. В том случае, когда не представлены документы о дееспособности продавца и предыдущих владельцев, цена полиса возрастает на 1,2%.

Риска сделки — Никто не занимается страхованием сделок с недвижимостью. Просто в России нет такого вида страхования. Вряд ли хоть одна страховая фирма имеет подобную лицензию. Спроса нет потому что. И страховщики не берутся страховать такой риск Во-первых, это затраты: изучить всю историю квартиры, все проверить… А во-вторых, им не хочется быть крайними в этой цепочке сделок высокого риска.

Это нормально, это обычно: стороны перед заключением сделки страхуют свой риск. Нотариусы, риэлтеры — и в России тоже — все страхуют себя от ошибки с тем, чтобы возможный ущерб возмещать из кармана страховой компании. С недавних пор у нас без полиса не выдают лицензию на риэлтерскую деятельность. Но через посредников на рынке недвижимости проходит не больше 10 процентов сделок. А частных граждан в России не страхуют.

Продолжение следует

Квартирные обманы