Рост цен на квартиры, начавшийся в мае, продолжается до сих пор. Риелторы заявляют о небывалом покупательском спросе. По данным различных агентств, объем продаж в традиционную пору отпусков превысил даже весенние показатели. С чем связана активность покупателей и как изменится ситуация на рынке недвижимости в ближайшие месяцы — в исследовании «МК».
Стоимость недвижимости неуклонно растет
— Нынешним летом и в сентябре на рынке присутствует один основной тренд — жилье очень активно покупается. Квадратные метры и в эконом-классе, и в комфорт-классе, и в бизнес-классе неизменно находят своего покупателя. Имеет место реализация отложенного спроса, значительный объем которого сформировался за несколько лет стагнации на рынке недвижимости, возобновление кредитных программ большинством банков, рост благосостояния населения, — говорит генеральный директор девелоперской компании Galaxy Group Евгений Штраух.
По данным Росреестра, в июне количество зарегистрированных сделок оказалось на 25% выше майских показателей. Снижение на уровне 13% зафиксировано в июле, однако в августе был снова отмечен рост данного показателя почти на 11%. «Рост покупательской активности объясняется желанием решить квартирный вопрос до наступления нового делового сезона, традиционно связанного с ростом цен на объекты недвижимости. В преддверии повышения стоимости квадратного метра также отмечается увеличение количества инвестиционных сделок», — говорит генеральный директор «МИЦ-Недвижимость» Наталья Соломонова.
— Такое поведение абсолютно нехарактерно для летнего периода, за исключением 2008 года, — утверждает генеральный директор АН «Мегаполис-Сервис» города Железнодорожный Аркадий Власенко. — Как правило, люди стараются до наступления лета продать свои объекты, так как сроки экспозиции значительно затягиваются, цены снижаются в пределах 2%. Покупатели, в свою очередь, планируя летние отпуска, также наиболее активны весной. Поэтому пик деловой активности традиционно приходится на весну.
Ряд экспертов связывают повышенный спрос на жилье в первую очередь со страхами перед нестабильной ситуацией в экономике, которая сейчас имеет место в Европе и, по слухам, может прийти в Россию. «Не секрет, что вложения в недвижимость являются одними из самых надежных. Сколько бы кризисов и экономических волнений ни проходило по нашей планете, одно остается неизменным: стоимость недвижимости неуклонно растет. И дальновидный человек не может не заметить данной тенденции. Отсюда и повышенный спрос на недвижимость», — говорит генеральный директор ГК «ПРОМИНГРУПП» Сергей Никонов.
Покупатели ищут тихую гавань
Пока в обществе обсуждают возможность наступления второй волны кризиса, инвестиционные банкиры вновь начали вкладывать свои собственные средства в недвижимость, считая ее самым надежным инструментом сохранения и приумножения капитала. По мнению генерального директора агентства TWEED Ирины Могилатовой, в будущем эта тенденция будет только набирать обороты. При этом сегодня покупатели уже не рассчитывают на сверхприбыли, как это было до кризиса, и ожидают разумную доходность в пределах 15–20% годовых.
Заместитель генерального директора ОАО ОПИН Наталья Картавцева говорит о серьезном повышении покупательской активности во второй половине лета и также связывает ее с макроэкономической ситуацией: «В ожидании кризиса покупатели традиционно обратились к альтернативным инструментам инвестирования, в том числе к сделкам с недвижимостью. Большое количество инвестиционных сделок на загородном рынке отмечено к недвижимости в границах Новой Москвы, к готовым проектам, в сегменте недорогих участков без подрядов. В премиум-сегменте дома покупаются прежде всего для себя. Поэтому многие компании ввели различные стимулирующие акции, чтобы переключить инвестиционный спрос на себя».
Управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин называет основной причиной повышенной активности покупателей желание отсидеться в тихой гавани, за которую не без оснований принимается московская недвижимость. «В период, когда СМИ трубят о надвигающемся кризисе, из-за действий биржевых спекулянтов невозможно прогнозировать движение валют, — говорит Вадим Ламин. — Официальные данные по инфляции внушают оптимизм, но он сразу же исчезает при посещении предприятий торговли. А кредит доверия к банковской системе заканчивается на сумме госстраховки. Как обезопасить честно заработанные деньги? Только покупкой недвижимости».
— В последние годы как таковой сезонный фактор отсутствует. Но говорить о том, что существенно вырос спрос, я бы не стал, — комментирует генеральный директор риелторской компании «Русский дом недвижимости» Юрий Хлестаков. — Скорее всего увеличение объема продаж у того или иного оператора связано с повышением ликвидности объектов, находящихся на реализации, или выходом новых интересных предложений, которые востребованы рынком. Например, район Куркино всего несколько лет назад был новым, неосвоенным. Но потом там построили крупные торговые центры, инфраструктура района резко изменилась. Сравнивая уровень продаж 7 лет назад и сегодня в одном из микрорайонов в Куркине, могу сказать, что спрос вырос в несколько раз и почти не подвержен сезонным колебаниям. Отсюда и покупательская активность, которая возникает вокруг удовлетворяющих спрос предложений.
Эконом-класс дорожает быстрее всего
— Подобная активность отмечалась в 2010 году, также после финансовых потрясений, — говорит руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков. — Снижения цен не происходило ни в одном из сегментов рынка новостроек. Больше всего в августе 2012 года подорожал сегмент «стандарт». Сейчас средняя цена квадратного метра в квартирах этой категории в Москве — 133 440 рублей, годовой рост составил 20,7%, за летние месяцы — 1,8%. Бизнес-класс подорожал за год на 15,7%, до 195 750 рублей за 1 кв. м, за лето рост составил 8%. Эконом-класс, который сейчас в Москве занимает всего около 6% рынка новостроек, подорожал на 2,6%, средняя цена квадратного метра здесь 131 300 руб. Элитный сегмент подорожал на 3%. Одним из ключевых факторов роста цен стало повышение стадии готовности многих объектов, находящихся в продаже.
По данным генерального директора ГК «Мосрегионстрой» Людмилы Герасимовой, в сегменте эконом-класса летом существенно выросла доля объемов продаж 1-комнатных квартир. Это вполне закономерно: для проживания семьи приобретают 2- и 3-комнатные квартиры, а вкладывать предпочитают в наиболее ликвидную недвижимость с относительно невысоким средним бюджетом сделки, которую всегда в случае необходимости можно быстро продать. «Стоит отметить, что наблюдается и противоположная тенденция: некоторые покупатели откладывают покупку квартиры в надежде, что начнется вторая волна кризиса — и цены просядут, как в 2008 году. Эти две тенденции компенсируют друг друга, не давая спросу ни резко вырасти, ни упасть. Вероятнее всего, в сентябре—ноябре спрос в среднем продержится на летнем уровне, после чего, как обычно к зиме, снизится», — считает эксперт.
По данным советника президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григория Алтухова, основное внимание покупатели проявляли к сегменту новостроек эконом- и комфорт-класса, и именно здесь цены росли наиболее заметными темпами. «В среднем за летний период цены выросли на 1,5–3%, а в отдельных, наиболее интересных проектах рост составил все 5%», — говорит Григорий Алтухов.
Многие эксперты сходятся во мнении, что в московском сегменте эконом-класса рост цен на наиболее привлекательные и ликвидные проекты может опережать уровень инфляции, составив в сентябре—декабре 6–8%. Это вызвано тем, что некоторые покупатели обеспокоены вероятностью второй волны кризиса и вкладывают средства в недвижимость, тем самым повышая спрос. По прогнозам аналитического центра Est-a-Tet, рост цен на новостройки до конца года составит 5–7%.
«Основную поддержку спросу по-прежнему продолжает оказывать ипотечное кредитование, — говорит аналитик УК „Финам Менеджмент“ Максим Клягин. — Согласно данным АИЖК, за первое полугодие 2012 года было выдано почти 296 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 429 млрд рублей, что в 1,6 раза превышает уровень первого полугодия 2011 года — в денежном и в 1,5 раза — в количественном выражении».
Лето на загородном рынке выдалось жарким
«У людей по-прежнему высокая потребность в загородных домах для проживания всей семьи. Однако усилившиеся этим летом разговоры о кризисе подтолкнули потенциальных покупателей скорее принимать решения и выходить на сделки», — объясняет руководитель отдела загородной недвижимости агентства TWEED Ирина Калинина.
— Поистине парадоксальной выглядит ситуация с традиционными сезонами отпусков: июль и август показали рост по объему продаж по сравнению с аналогичным периодом 2011 года почти в 2 раза, — констатирует коммерческий директор девелоперской группы «Интегра» Евгений Копылов. — Такую активность я связываю с отложенным спросом на рынке загородной недвижимости: те, кто думал о покупке в 2010 и 2011 годах, вернулись к этому вопросу как раз в период май—август 2012-го. Причин этому несколько: покупатели накопили денежные средства в достаточном для покупки загородной недвижимости объеме, снизились глобальные риски, связанные с ухудшением экономической ситуации в России, ипотечные кредиты в 2012 году стали значительно доступней для населения. Это, на мой взгляд, основные факторы, в подтверждение этому могу привести примеры, когда в период с июня по сентябрь 2011 года у нас не состоялось несколько сделок по причине того, что клиенты в последний момент отказались, опасаясь ухудшения экономической ситуации осенью. Но эти же клиенты вернулись к нам в 2012 году, кроме того, вернулись и те, кто проявлял интерес к нашим объектам в 2010–2011 годах, все это время покупатели подробно изучали рынок и приняли решения о покупке только весной 2012 года, а сделки закрыли уже в июле-августе.
Цены на рынке загородной элитной недвижимости стабильны и в обозримом будущем вряд ли будут меняться. «Однако застройщики, чтобы мотивировать покупателя, могут формально повысить стоимость домов и участков, чтобы потом сделать на них же привлекательные скидки», — рассказывает Ирина Калинина.
Подмосковные новостройки будут краше с каждым годом
— Необходимо отметить рост стоимости на дома от 10 до 30% с мая по сентябрь 2012 года, — говорит Аркадий Власенко. — Это лето удивило ажиотажным спросом на дома. Я имею в виду как участки с подрядом на строительство, так и готовые дома, у нашей компании и сейчас сохраняется очень высокая загрузка строительных мощностей. Рост стоимости на кирпичные дома составил 10–15%, по некоторым проектам домов удельная стоимость 1 кв. м выросла на 17–18%. Такой рост стоимости обусловлен стремительным подорожанием строительных материалов в этом году: так, кирпич подорожал с 10,5 руб. до 19 руб. за одну штуку. Таким образом, рост стоимости только по кирпичу составил 81%, подорожали также арматура и бетон. Стоимость деревянных домов выросла на 5–7%, но необходимо отметить, что пик спроса на деревянные дома пришелся на весенний период апрель-май.
— В Подмосковье с приходом к власти нового губернатора наблюдаются те же тенденции, которые проявились в Москве полтора года назад, — считает Людмила Герасимова. — Новая администрация заявляет о необходимости ревизии заключенных инвестконтрактов и развития транспортной и социальной инфраструктуры. Кроме того, немало говорилось о необходимости повышения объемов малоэтажной застройки. Во многом эти задачи будут способствовать повышению качества жилой застройки: не будут согласованы проекты без должного объема социальной инфраструктуры или микрорайоны, ухудшающие транспортную доступность. Однако цены при этом могут подняться, так как малоэтажное строительство с социальными обременениями — проекты достаточно дорогие для инвестора.
Ревизия инвестконтрактов оздоровит состав застройщиков Подмосковья, уверены аналитики. С рынка уйдут компании, не выполняющие условия и обманывающие дольщиков, останутся только надежные компании, предлагающие качественные и востребованные объекты. Многие инвесторы ожидают, что со сменой губернатора будет проще согласовать объекты, благодаря тому что уйдет давление на застройщика со стороны городских мэрий.
— В сентябре—декабре обычно наступает традиционное оживление спроса, и пока ничего не говорит о том, что в 2012 году тенденции будут другие. На вторичном рынке Подмосковья к декабрю цены вполне могут вырасти на 3–4%. На первичном рынке ожидается рост в среднем на 5%. Это связано с тем, что многие застройщики планируют сдачу объектов именно к концу года, — полагает Аркадий Власенко.
Доверяй, но проверяй
Приобретение квартиры в новостройке, да еще и на ранних стадиях строительства, сопряжено с риском, полностью исключить который невозможно. Однако снизить вероятность его наступления возможно. «Необходимо внимательно читать документы. Эта рекомендация относится не только ко всем документам, которые планируется подписывать, но и ко всей технической документации на дом, — советует заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании „НДВ-Недвижимость“ Ольга Новикова. — Нелишним будет поиск в Интернете информации не только о риелторе проекта, но и о застройщике. Возможно, у проекта существует форум, с содержанием которого также необходимо ознакомиться. Снизить риск потери купленной квартиры по причине двойных продаж можно, приобретая квартиру по договору долевого участия, который подлежит обязательной регистрации в Росреестре, что исключает повторную продажу. Более того, у хороших компаний на сайте находится реестр (так называемая шахматка) свободных квартир, обновляемый в режиме реального времени. Приобретя квартиру, клиент сможет контролировать, не появилась ли она снова в продаже на сайте».
— Количество новостроек, особенно в зоне до 10 километров от МКАД, исчисляется не одним десятком. Чтобы правильно сориентироваться в этом разнообразии, мы советуем соблюдать несколько простых, но очень важных правил, — говорит Григорий Алтухов. — Во-первых, нужно выбирать комплексы, продающиеся по ФЗ-№ 214, так как этот закон защищает покупателя от двойных продаж, а при возможных срывах или задержках сроков обязывает застройщика выплатить неустойку. Во-вторых, нужно работать с надежным застройщиком, о чем можно судить по портфелю его прошлых проектов и по отзывам реальных покупателей. Ну и, конечно, лучше выбирать комплексы с удобным расположением, так как в случае необходимости продать квартиру в таком проекте можно будет гораздо быстрее и по хорошей цене.
Аркадий Власенко советует покупателям не откладывать покупку загородной недвижимости на следующий год, поскольку это позволит сэкономить до 15–20% бюджета. «В 2013 году стоимость предложения может вырасти, — говорит эксперт. — Кроме того, сейчас есть возможность подобрать себе участок земли и начать проектирование дома, а к стройке приступить уже в начале весны 2013 года и успеть до сезонного подорожания материалов, что также позволит сэкономить приличную часть семейного бюджета. Что касается долгосрочного прогноза, в нем я опираюсь на данные анализа ситуации на загородном рынке за последние три года — с 2010-го по 2012-й. Могу с уверенностью сказать, что мы ожидаем рост объема продаж в 2013 году в 1,5–2 раза». Основной спрос, по мнению моих собеседников, придется на качественные предложения готовых домов и участков с подрядом на строительство в коттеджных поселках с развитой инфраструктурой. А вот участки без подряда ждет резкое снижение доли рынка, ведь уже сейчас наблюдается падение спроса на такие объекты на 25–30%. Это связано с тем, что покупатель переориентировался в сторону объектов с высокой степенью готовности и развитой инфраструктурой, где риск при совершении сделки сведен к минимуму. Более того, спрос на загородные дома, а особенно на строительство новых домов, стремительно меняется. Сейчас покупателей все чаще интересуют энергоэффективные технологии строительства, отвечающие современным экологическим нормам.
— Я бы посоветовал покупателям и продавцам действовать в соответствии со своими потребностями, не ждать и не спешить, пытаясь выгадать, — говорит Вадим Ламин. — Все прогнозы модных и не очень экспертов могут приниматься к сведению только оценочно, но никак не являются истиной в последней инстанции.
материал: Ольга Грекова
