Несмотря на усилия городских властей, ситуация с машино-местами в московских дворах ухудшается. При этом в наземных и подземных паркингах после заселения жилых комплексов полно свободных мест. «ЭВ» решил разобраться в причинах этого феномена.
Новый статус
В 2017 году в силу вступили изменения в Гражданском кодексе РФ, согласно которым машино-место стало обособленным самостоятельным объектом недвижимости. Это благоприятно повлияло на рынок, позволив упорядочить его и упростить совершение сделок. «Все больше машино-мест теперь продается по ДДУ (по договору долевого участия). Вырос и спрос, поскольку для покупателей схема покупки стала более прозрачной, а сама сделка защищена 214‑ФЗ, — сообщила гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. — В результате в Москве (в старых границах) по итогам 1‑го полугодия 2017 года число машино-мест, проданных по ДДУ, выросло на 60% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а вот в Подмосковье, где машино-места не так популярны, роста не произошло».
По оценкам экспертов, в настоящее время в старой Москве из 513 корпусов с квартирами подземный паркинг предусмотрен в 303, еще в 24 корпусах — наземные парковки, а в остальных ЖК паркинги не продаются.
Спрос на парковки (в особенности в сегменте эконом- и комфорт-класса) всегда намного ниже, чем на квартиры. «Даже если у покупателей есть 1–2 автомобиля, сначала подумают о тратах на ремонт и обустройство квартиры, о паркинге думают в последнюю очередь. Поэтому машино-места раскупаются достаточно медленно. С введением платных парковок на улицах Москвы (а зона платной парковки уже распространяется и на территории за пределами ТТК) спрос на паркинги в Москве может со временем вырасти», — полагает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.
Стабильная цена
Как отметила руководитель АКЦ Est-a-Tet Юлия Сапор, цены зависят от многих факторов: надземный или подземный, закрытый или открытый, зависимые (семейные машино-места или система Klaus) или нет, влияет и уровень, на котором стоит автомобиль, насколько далеко само машино-место находится от въезда в паркинг: самое дорогое будет в подземном паркинге на минус первом этаже рядом со входом, самое дешевое можно приобрести на последнем этаже открытой надземной стоянки. «Также немаловажными остаются габариты самой площади машино-места. Сейчас она находится в районе 13–15 кв. м, по параметрам 4,5х3 м»,— добавила специалист.
Несмотря на общее снижение стоимости одного «квадрата», которое наблюдается на рынке жилой недвижимости уже несколько кварталов подряд, средние цены на машино-места практически не меняются.
«В массовом сегменте в Москве стоимость машино-места варьируется от 400 тыс. до 3 млн руб. В среднем это порядка 0,8–1,3 млн руб. В бизнес-классе — 1,2–4,5 млн руб., в среднем — 1,5–2 млн руб. Наконец, в элитном сегменте от 2 до 7 млн руб.», — говорит Наталья Шаталина. При этом, по словам риелторов, принято считать, что средняя себестоимость строительства машино-места в подземном паркинге в столице составляет 800 тыс. руб.
«Сейчас в Москве на реализации представлено всего два проекта экономкласса с подземным паркингом — стоимость машино-места здесь 1,25–1,3 млн руб. В комфорт-классе 51 проект, минимальная стоимость машино-места начинается от 381 тыс. руб. и достигает 2 млн руб.», — сообщила Ирина Доброхотова. По ее словам, в бизнес-классе за МКАД есть предложение машино-мест за 380 тыс. руб., внутри МКАД цены начинаются от 680 тыс. руб. и достигают 3,6 млн руб. В премиум-классе разброс цен на машино-места — от 2 до 4 млн руб. В элитном классе — от 3 до 9 млн руб.
В проектах в Новой Москве парковки предлагаются по ценам от 550 тыс. руб. до 1,8 млн руб. В ближнем поясе Подмосковья стоит ориентироваться на сумму от 500–700 тыс. руб.
Как правило, покупатели парковки ориентируются на то, сколько в семье автомобилей и какого они класса: отталкиваясь от этого, выбирают машино-место по площади. «В массовом сегменте, конечно, решающую роль играет стоимость парковки, поэтому первыми раскупают наиболее дешевые машино-места. Цены на парковки также повышаются по мере роста строительной готовности дома, поэтому ловить выгодные предложения лучше на старте продаж. А продавать места в паркинге начинают не вместе с квартирами, а приблизительно начиная с 50–70%‑ной готовности корпуса», — отметила Доброхотова.
С этой точкой зрения согласна и руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева: «Застройщики, учитывая более медленные темпы реализации машино-мест, выводят данные объекты в продажу значительно позднее, на завершающих стадиях готовности дома. Таким образом, возникает первая волна продаж за счет реализации отложенного спроса. Потом интерес к машино-местам появляется после ввода дома в эксплуатацию: покупатели делают ремонт, заселяются и по мере появления финансов приходят к мысли о данной покупке».
Факторы роста
Для того чтобы подстегнуть спрос на парковочные места в проектах массовых сегментов, девелоперы иногда предлагают пакетные предложения (квартира + парковка) со скидкой или предлагают взять нераспроданные парковки внаем. По словам Подкидышевой, арендные ставки обычно варьируются в коридоре 4–15 тыс. руб. в месяц в зависимости от объекта и локации. В Новой Москве ценник составляет 4–6 тыс. руб. Правда, к аренде прибегают только застройщики, у которых на объекте остается дочерняя управляющая компания.
Благодаря недавним изменениям в законодательстве, согласно которым машино-места признаны объектами недвижимости, появилась возможность получить ипотеку на машино-место. «Доля ипотечных сделок по приобретению отдельно машино-мест составляет сейчас не более 5% от общего количества сделок, — сообщила Юлия Сапор. — Процентная станка варьируется в районе 13%, что ниже, чем ставки по потребительским кредитам. Минимальный первоначальный взнос от 20% сроком до 15 лет. Ранее при необходимости покупки машино-места на заемные средства использовались потребительские кредиты либо нецелевые кредиты под залог».
Если поискать, то можно найти кредитные продукты и на более выгодных условиях: от 11% годовых, на срок до 30 лет, с первоначальным взносом от 10%. По оценке специалистов, лучшие программы сейчас предлагают один из госбанков, специализированный банк и два частных банка.
Однако главная причина полупустых подземных и наземных парковок — высокие цены. Девелоперы, даже погрязшие в долгах, упрямо гнут свою линию — держат цены на падающем рынке. Стимулировать спрос на парковочные места несложно, полагают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости», нужно просто снизить цены: пока в большинстве столичных проектов стоимость машино-мест остается слишком высокой для покупателей.
Советы по делу
Обычно покупатели предпочитают машино-места на верхнем этаже паркинга (оттуда проще выехать) и поближе к лифту, чтобы можно было быстрее до них добраться. «На стадии строительства не рекомендуется брать место у стены, поскольку в результате может оказаться так, что места для полноценно открытых дверей будет недостаточно с одной стороны. Необходимо обратить внимание на схему продажи: максимально защищенная схема — договор купли-продажи или ДДУ», — заметила Наталья Шаталина.
Перед покупкой стоит изучить план паркинга. «Если выбрать место дальше от въезда — оно будет более теплым и сухим (хотя подземный паркинг всегда отапливается, там возможны сквозняки), — сообщила Ирина Доброхотова. — Если в паркинг ведет лифт, то стоит присмотреться к местам неподалеку от него. Место у стены может оказаться удобным, так как слева или справа не будет «соседа», но в то же время в паркингах иногда бывают протечки, и в первую очередь страдают именно места у стены и в углу. Оцените машино-места с точки зрения удобства заезда и парковки задним ходом».
«Возможность спускаться на лифте сразу в подземный отапливаемый паркинг — очевидный плюс для автовладельцев. Но при этом для многих решающим фактором будет не данный комфорт, а низкая цена покупки машино-места без учета формата парковки. Например, неотапливаемая автостоянка рядом с домом», — заключила Татьяна Подкидышева.
Автор: Олег Басов
Фотограф: Геннадий Черкасов
