Каждый раз, когда случаются какие-то бытовые проблемы в съемной квартире, или мне вдруг пишет жена собственника этой квартиры, у меня сжимается всё внутри, и меня переполняют эмоции от раздражения и тревоги до агрессии. Жена собственника взяла на себя функции взаимодействия с арендаторами. Впрочем, учитывая его мягкий и безвольный характер и её характерологические особенности, подкрепленные длительным опытом работы завскладом, и возрастные изменения (70+), такой расклад сил не удивителен. На предыдущей съемной квартире было то же самое. У этой пенсионерки сформирована многолетняя практика специфического общения: орать на собеседника, не слыша адекватные аргументы другой стороны и настаивая на своей, желаемой для нее картине мира. Эта картина мира может быть обозначена как «хочу, чтобы у меня всё было, и чтобы мне за это ничего не было» (сюда входит и отсутствие каких-либо расходов – времени, денег, энергии - с её стороны). Разок мне пришлось сильно повысить на неё голос, чтобы немного умерить её пыл и вернуть в реальность. После этого она стала чуток вежливее, увы, только на некоторое время.
Обязанности арендодателя, прописанные в договоре аренды, грубо игнорируются, как показала жизнь в Москве, всеми собственниками, с которыми мне пришлось иметь дело. Знаю реальные фантастические случаи, когда собственники квартир ведут себя корректно, выполняют взятые на себя обязательства и даже по мелочам решают бытовые проблемы арендаторов. Мало того, даже регистрируют на своей территории этих арендаторов. Но мне так не повезло. Ни разу. А это уже 4-я съемная квартира за 16 лет жизни в Москве.
Мало того, что бытовые проблемы, связанные с сантехникой, электричеством, холодильником и т.д., доставляют существенный дискомфорт, так еще и решение всех проблем (с оплатой в том числе) ложится только на мои плечи. Вспоминается, когда только заехала в эту квартиру, обнаружила, что роутер, предоставленный провайдером, был украден предыдущими арендаторами. Так жена собственника пыталась эту проблему спихнуть на меня: разборку с провайдером и предыдущими арендаторами. А чего стоит ситуация с холодильником? Ремонт холодильника, а потом и покупка другого тоже стали исключительно моей проблемой. И замечу, что взаимоотношения с данными арендодателями являются самыми лайтовыми из всех тех, с чем мне пришлось столкнуться.
И это всё не добавляет здоровья. Будем считать, что это цена жизни в Москве.
Смотрела недавно видеоролик одного стендапера про такую национальность, как «коренной москвич». Вероятно, ему пришлось тоже испытать немало.
И вот недавно, разбираясь с темой поверки счётчика горячей воды и водоснабжения, что непременно снова легло на мои плечи, жена собственника, как бы походя, сообщила об очередном повышении платы за аренду. Только в этот раз сразу на 13 тысяч. В прошлом году было повышение на 7 тысяч рублей. Меня начало «бомбить». Аргументы в мою защиту, отправленные ей еще год назад, не действовали.
Добрый день, Надежда Васильевна.
Полагаю, мы могли бы обсудить сумму повышения арендной платы.
Я себя зарекомендовала как аккуратный пользователь и пунктуальный плательщик.
Домашних животных у меня нет, что позволяет содержать квартиру в чистоте и порядке.
Вредных привычек у меня тоже нет, что также сказывается на чистоте и порядке.
Вы дважды отказались от ремонта холодильника, хотя обычно это функция собственников. Мне пришлось ремонтировать холодильник за свой счет. Также недавно я оплачивала смену смесителя в ванной.
За время моего проживания Вы как собственники улучшений в квартире не производили, в том числе новой техники не прибавилось, что не может прибавлять стоимости в таком масштабе.
Я понимаю, что инфляция может влиять на стоимость аренды. И всё же с учетом всех обстоятельств к вопросу стоит подходить, всё взвесив.
От соседей никаких жалоб на наше пребывание в данной квартире нет, что является также важным.
Полагаю, это весомые аргументы в пользу умеренного повышения стоимости аренды, например, на 2.000 - 2.500 рублей.
Может быть, договоримся на подъем арендной платы в пределах 2.000 - 2.500 рублей?
С её стороны был единственный аргумент - «наши знакомые сдают рядом с вами без ремонта за 55+ коммуналка». Всё остальное воспринимается как само собой разумеющееся.
Чтобы снять эмоциональное напряжение, я решила написать письмо в Мосгордуму, осознавая, что данная проблема является не только моей.
25.01.2025.
Председателю Московской городской Думы
Шапошникову Алексею Валерьевичу127994, г.Москва, ГСП-4, Страстной бульвар, д. 15/29, стр. 1
Эл. почта: predsedatel@duma.mos.ru
От Кузнецовой Ольги Геннадьевны,
Проживающей по адресу:
г. Москва, ул. …, д. …, кв. …,
Зарегистрированная по адресу:
Московская область, г. Мытищи, …, д. …, кв. ….
Эл. Почта: …
Телефон: …
Уважаемый Алексей Валерьевич!
Есть направление для законодательной деятельности на федеральном уровне, которое, прежде всего, актуально для Москвы. Это защита прав арендаторов жилых помещений.
За последнее время на фоне резкого скачка ключевой ставки ЦБ РФ и банковских ставок по ипотеке спрос на аренду квартир вынужденно вырос из-за недоступности покупки жилья для большинства жителей (как правило, «понаехавших» и «понаостававшихся») мегаполиса. Этот спрос тут же отразился на стоимости аренды квартир. Повышение арендной платы в среднем на 35%. Скажу честно, моя зарплата в государственной московской больнице, сотрудником которой я являюсь, не поспевает за данным темпом.
Вы скажете, что это рыночная цена. Да, только ценообразование напоминает ситуацию, когда в зоне какого-то ЧП таксисты тут же повышают стоимость проезда в несколько раз. Собственники жилья пользуются случаем и безвыходной ситуацией бесквартирных граждан.
Помимо проблемы ценового скачка, говоря о взаимоотношениях между арендодателем и арендатором, ситуацию определяет не договор, заключенный между обозначенными сторонами, а уровень воспитания и наглости арендодателя. Я знаю, о чём говорю.
Уже 16 лет назад (в феврале 2009 года) я переехала в Москву из Перми, в 2017 году удалось продать некоторую недвижимость на малой родине и приобрести маленькую квартирку в Мытищах, где проживает мой взрослый сын. Я продолжаю снимать то одну, то другую квартиру в районе Преображенской площади, чтобы было недалеко от работы. Заключенные договоры никогда не соблюдались собственниками жилья. При малейших разногласиях и попытке отстаивать свои права на основании описанных в договоре обязанностей сторон меня сразу ставили перед выбором: либо я покидаю жилье, либо соглашаюсь на их условия. А если учесть, что для съема очередной квартиры нужно иметь сразу три суммы (платеж за первый месяц, залоговая сумма и комиссионные агенту), также иметь деньги на переезд в очередную квартиру, иметь запас времени и здоровья на поиск очередной квартиры (а какой там собственник?!) и переезд, то выводы не в пользу отстаивания своих прав. Хотя разные формы отстаивания моих прав я уже за минувшие годы прошла: от переговоров до заявлений в полицию и прокуратуру и найма адвоката.
Еще одной важной для государственного бюджета стороной этого вопроса является недополучение налогов от собственников за сдаваемое в аренду жилье. НИ ОДИН ИЗ СОБСТВЕННИКОВ, у которых я снимала квартиры, не платил налоги. Это продолжается и сейчас: собственники квартиры, которую я арендую, за прошлый год накинули мне 7’000 рублей к стоимости аренды, а на днях еще 13’000 рублей (итого аренда стала дороже на 20’000 рублей с января 2024 года без каких-либо улучшений в жилье и условиях аренды). И ни рубля в бюджет нашей столицы.
Обозначенные аспекты данного вопроса – аренды жилых помещений и регулирование взаимоотношений сторон, защиты прав арендаторов и арендодателей – хорошо проработаны в западноевропейских странах, где практика аренды квартир является давней. Повышение стоимости аренды на 35% немыслимо для Франции или Швейцарии, обязанности сторон жестко регламентированы законодательно и исполняются.
Может быть, пора проработать данный вопрос, изучив опыт других стран, например, Франции (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ... https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310 )?
Если данная сфера будет налажена, то нервов, времени и денег на это будет тратиться гораздо меньше.
Я работаю с людьми с психическими расстройствами, занимаюсь уникальным межведомственным проектом, победившем в 2020 году на Всероссийском конкурсе в номинации «Психосоциальная реабилитация» и попавшем в ТОП-1000 лучших проектов России в 2023 году на Всероссийском Форуме «Сильные идеи для нового времени» и находящемся в Департаменте здравоохранения Москвы на рассмотрении ( https://smarteka.com/contest/practice/proekt-prostranstvo-garmonizacii-zizni-prototip-proekt-garmonizacia-zizni ). Мне очень нужно иметь творческую энергию, силы и здоровье для поддержания и развития уникального проекта, чтобы улучшать психическое здоровье россиян.
Надеюсь, что Вы своей законотворческой деятельностью сможете облегчить мой быт и жизнь других людей, которые на данный момент вынуждены арендовать жилье, а также повысить приход налогов в государственную казну.
С уважением,
Ольга Геннадьевна Кузнецова,
Медицинский психолог ГБУЗ «Психиатрическая клиническая больница №4 имени П.Б.Ганнушкина ДЗМ», автор и руководитель проекта «Гармонизация жизни», житель города Москвы с 2009 года.
25.02.2025.
МОСКОВСКАЯ ГОРОДСКАЯ ДУМА
КОМИССИЯ ПО БЕЗОПАСНОСТИ, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ И РЕГЛАМЕНТУ
…
КУЗНЕЦОВОЙ О.Г.
Уважаемая Ольга Геннадьевна!
Ваше обращение с предложением о разработке и принятия особых правил о найме жилья в рамках регулирования арендных отношений внимательно рассмотрено мною как Председателем комиссии Московской городской Думы по безопасности, законодательству и регламенту по поручению Председателя Московской городской Думы А.В. Шапошникова.
Действительно, одной из тенденций развития договорного права в Европе в XX веке выступало усиление позиции арендатора. Определенный отклик указанное явление нашло и в российском договорном праве. Так, в настоящее время положения ГК РФ предоставляют арендатору не только права требования к своему контрагенту, но и дополнительные способы защиты, затрагивающие права третьих лиц. В качестве иллюстрации можно привести такие институты, как сохранение аренды при смене собственника вещи, преимущественное право арендатора на заключение нового договора, право арендатора на использование вещно-правовых способов защиты против посягателей, право субарендатора заключить договор напрямую с арендодателем при досрочном прекращении арендных отношений.
Помимо этого, господствующее мнение также поддерживает позицию, согласно которой наем жилья требует специального регулирования. То есть несмотря на то, что обычный арендатор и так получил дополнительные привилегии, значительной популярностью пользуется идея о том, что наниматель жилья должен быть обеспечен еще большей защитой.
Одним из возможных следствий выделения особого положения арендатора при найме жилья является необходимость существенно ограничить свободу договора, что противоречит действующим в настоящее время принципам правого регулирования гражданско-правовых отношений.
Так, если по общему правилу договорное регулирование, содержащееся в Гражданском кодексе и затрагивающее как общие положения о договоре, так и отдельные договорные типы, в том числе общие положения о договоре аренды, является диспозитивным, то в правилах о договоре найма жилья должна действовать обратная презумпция.
В качестве еще одного обоснования, также подтверждающего необходимость разработки специальных правил о найме жилья, выступает аргумент о том, что права нанимателя на владение и пользование жилым помещением можно оценивать в контексте конституционного права на жилье и недопустимости его произвольного лишения.
При этом неожиданное прекращение договорных отношений ставит нанимателя в крайне затруднительное положение, препятствуя удовлетворению одной из базовых потребностей и вынуждая искать новое место жительства. Также отмечается, что потенциальные издержки, связанные с переездом, вынуждают нанимателей соглашаться на невыгодные изменения договорных отношений как в части повышения платы, так и применительно к другим запросам наймодателя (даже если эти требования не соответствуют общепринятым рыночным условиям).
Указанные тенденции оказали существенное влияние на российское регулирование найма жилья, в рамках которого предусматривается несколько видов договоров:
- договор найма жилого помещения, предусмотренный в главе 35 ГК РФ;
- договор социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ, главы 7, 8 ЖК РФ);
- договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (ст. 672 ГК РФ, главы 8.1, 8.2 ЖК РФ).
В тоже время, эти положения существенно ограничивают права собственника жилого помещения.
В части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации указано, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Из аналогии закона следует, что ограничение прав собственника жилого помещения требует «предварительного и равноценного возмещения» за счет средств бюджетов субъектов федерации или федерального бюджета.
Учитывая, что выделение средств бюджета требует согласия соответствующих органов исполнительной власти, считаю, что идея внесения изменений в действующее законодательство по данному вопросу требует дополнительного всестороннего изучения и обсуждения.
С уважением,
Председатель комиссии
по безопасности,
законодательству
и регламенту / подпись / А.Г. Семенников
Исп. Иванова Е.С.
Тел. 8-499-652-69-75
Уже написав письмо, я почувствовала облегчение. Эмоциональное и физическое напряжение пошло на убыль. Этот метод мне, как правило, помогает.
В данном случае теплится надежда, что народные избранники меня услышали, и когда-то ситуация начнет меняться в позитивную сторону: будут созданы нормативные акты, отвечающие современным требованиям, для регулирования деловых взаимоотношений в сфере аренды недвижимости. Пока нет хороших законодательных актов по данному вопросу, взаимоотношения будут регулироваться только уровнем наглости и воспитания. Отсутствие чётких норм права провоцирует проявление всех негативных сторон человека: порочности, жадности, грубости, эгоизма, лжи, безнравственности, хамства, неуважения, жестокости и других. В случае денежных взаимоотношений между имущим и нуждающимся правила диктует арендодатель. А при отсутствии четких правовых норм желание получить больше денег любым способом начинает доминировать. Бывают случаи безответственного отношения и вандализма со стороны арендаторов. Тут тоже могут у арендодателей возникнуть проблемы, особенно если ущерб превысил залоговую сумму. Чёткое и внятное государственное регулирование, законодательные акты, дисциплинирующие обе стороны данного процесса, крайне необходимы, иначе человеческие пороки доминируют.
Photo by Freepik
