Китайцы хотят жить, как американцы. А мы?
Китайская строительная компания создала технологию изготовления на строительном принтере длиной 150 метров, шириной 10 и высотой 6,5 метров бетонных конструкций для строительства двухэтажных домов. За 24 часа отпечатываются 10 домов площадью 200 кв. м. Себестоимость каждого около 5 тысяч долларов.
Этак китайцы заживут совсем, как американцы – каждая семья в своем загородном доме. А что же мы?
У нас в упадке сотни малых городов. Покосившиеся дома, разрушенные временем фундаменты, прохудившиеся крыши… Есть районы, куда до сих пор не проведен газ, и где нет отопления.
Но мэры стараются не раздражать вышестоящую власть темой ветхого жилья. Какой смысл, если все равно помощи не будет? История повторяется. Мы снова идем по старой колее. В смысле: у нас лучшие технологии производства танков и других видов оружия, но не доходят руки до того, в чем насущно нуждается народ. Представители власти сочувственно возмущаются ценами на строительном рынке, но что при этом делают, чтобы изменить положение? Ничего. Хотя статья в Конституции, что у нас социальное государство, вроде, обязывает.
Один наш инженер тоже придумал строительный принтер, как пишут в Интернете, ничем не хуже китайского. Но что-то не слышно, чтобы где-нибудь стали возводиться дома, собранные из конструкций 3Д. А ведь это не очень дорого, это посильно любому малому городу.
На проблему жилья в провинции можно взглянуть и с другой стороны. Строительство частных домов теснейшим образом связано с повышением рождаемости. Видимо, так мы, люди, устроены. Неохотно размножаемся в тесноте квартир.
Гомерическая жадность инвесторов
Сегодня отчетливо наметилась тяга жителей больших городов покупать себе дома и квартиры в малых городах. И строительный бизнес на это среагировал. Правда, основная масса местных не может себе позволить заменить старые квартиры на современные, с высокими потолками, большими прихожими, огромными кухнями. Им эта роскошь не по карману.
Откуда у нас такие дикие цены на жилье? От инвесторов, которых не устраивает 10-ти или даже 20-типроцентная прибыль. Им подавай все 100, а то и 200 процентов. Скажем, при себестоимости одного квадратного метра в 1000 долларов, они имеют навар в 1000 долларов. Объясняется это тем, что слишком дорого обходится им подводка коммуникаций: воды, канализации, газа, света. Если бы государство взяло на себя расходы за эти коммуникации, цены на квартиры снизились бы очень значительно. И почему это не сделать? В перспективе всё равно придётся обновлять жилой фонд. Ветхие дома неизбежно начнут переходить в разряд аварийных. Это вызовет массовые протесты. Оно государству надо?
Странное отношение к земле
Инвесторы ссылаются также на дороговизну земли. Ну, тут впору только руками развести. Неужели в нашей необъятной стране гражданину, достигшему 20-летнего возраста, государство не может дать участок в 10 соток в черте города или где-то за его пределами бесплатно? Неужели оно от этого обеднеет?
В США бесплатно раздают землю в тех местностях, где городки хиреют и умирают. А у нас разве не хиреют?
У нас, вообще, какое-то странное и необъяснимое отношение к земле. Ее больше, чем в любой стране мира, а мы экономим, выделяем под разного рода строительство заведомо тесные площади.
Самый простой пример – дачные участки. Почему в советское время выделялось именно 6 соток? Ведь это сущий клочок земли. Нет, не только потому, что власть боялась, что люди будут сажать слишком много картошки и помидоров. Просто скаредность какая-то была, на государственном уровне.
И эта скаредность сохраняется. Почему бы не давать строительным инвесторам землю бесплатно или за небольшую плату? Зачем задирать цены, зная, что инвесторы будут возвращать расходы за счет покупателей квартир?
Пример Троицка
Виктор Сиднев, мэр (бывший) подмосковного города Троицка:
«Есть у градоначальника дела текущие: благоустройство, ремонт жилья и дорог. Они отнимают большую часть времени, по ним и судят о его работе. Я оцениваю свою работу совсем по другим делам — стратегическим. Хотя к некоторым из них приступил только спустя несколько лет. Раньше не получилось.
В предыдущие три года работы мэром я не выделил ни одной площадки под “точечное” коммерческое строительство, когда в уже существующую застройку впихивается еще один дом.
Это, конечно, очень привлекательно для инвесторов, которые не тратятся на инженерные сети. Поставили дом и получили немалую чистую прибыль. А жителям это зачем? Возрастает нагрузка на коммуникации и инфраструктуру. В квартирах станет холодней, а в детских садах будет не хватать мест. Нас больше устраивает идея ЖСК, которые будут вести исключительно комплексную застройку. Рядом с новыми 3—4-этажными домами вырастут котельная, школы, детские сады, магазины, спортивные сооружения, места отдыха.
Повторяю, к идее этой пришли три года назад. Что ж так долго раскачивались? Долго оформляется документация на землю. Для того, чтобы построить дом, нужен генплан. А генплана в Троицке раньше вообще не было! Как нет его в подавляющем большинстве малых городов. Но даже если у вас уже есть генплан, все равно оформление всей документации на строительство занимает около полутора лет.
Такова наша бюрократическая система. Битых два года потратил только на то, чтобы найти в своем городе площадку в 12 гектаров под технопарк. А мы хотим, чтобы качество жизни граждан улучшалось быстрее. Хоть лоб расшиби — не получится».
Идея ЖСК не ржавеет
Виктор Сиднев: «А теперь подробнее — почему остановились на идее ЖСК.
Первый довод. Квадратный метр стоит в Троицке 2 тысячи долларов при себестоимости 1 тысяча. То есть с каждого построенного метра коммерческий инвестор имеет прибыль 1 тысячу долларов. Не жирновато?
Второй довод. Коммерческое строительство стремится выжать максимум из каждого квадратного метра земли. Отсюда ставка на высотную застройку. А ЖСК ведут малоэтажное строительство: до 4 этажей. И когда люди строят для себя, то есть возможность построить так, как хочется. Чтобы и плотность была поменьше. И чтобы участочек земли был под окнами. Кооперативные дома — это, в основном, таунхаусы, один подъезд на одну-две семьи.
И третий довод. ЖСК включают жителей в решение городских проблем. Это институт гражданского общества, призванного, как известно, решать вопросы жизни людей без участия государства. ЖСК — это готовые товарищества собственников жилья. Уж если сумели построить для себя дом, то сами смогут и управлять им. Там, где строительство ведут кооперативы, не надо заниматься жилищно-коммунальной реформой.
С чего начинали. Выработали положение о ЖСК. Создали 13 кооперативов. Это около 1000 человек. Вместе с членами семей - около 3 тысяч человек. Примерно столько же, сколько в городе очередников! Избрали координационные советы и руководителей. Наняли проектные организации, разработали проекты планировки. Включили в проект генерального плана целый квартал малоэтажной застройки. Теперь есть воля множества людей, есть средства, на которые можно начать застройку целого микрорайона. Но не тут-то было».
Дело рук утопающих…
Виктор Сиднев: «Пока законодатели раскачиваются, не сидим, сложа руки. Разрабатываем местные нормативные акты. Сами пытаемся установить, например, спорный правовой статус муниципальной земли. Прописываем права местного самоуправления в вопросах выделения земельных участков. Нет до сих пор механизма передачи земли. И нет механизма участия муниципалитета в работе ЖСК. Теоретически любой кооператив может купить землю на рынке у частника и строить себе дом без участия местной власти. Но при этом ему придется заплатить рыночную цену. А мы предлагаем выделять муниципальную землю ЖСК без конкурсов.
Казалось бы, так все просто. Стоимость земли, чаще всего, подгоняется под инвестиционные возможности покупателей. И чем дороже земля, тем выше себестоимость строительства, а потом и цена квартир. Аукционы, где землю под строительство, чаще всего, покупают только самые богатые инвесторы, привели к тому, что жилье с каждым годом становится все дороже. Всюду в стране, не только в столице и мегаполисах.
Но так трудно прийти к простому решению. А именно: кто десятки лет нуждается в жилье или в улучшении условий жизни, должны иметь преимущества перед теми, кто на строительстве жилья хочет обогатиться. Почему не отступить от дико-рыночных установок в сторону принципов социального государства?»
Еще о проблеме земли
Виктор Сиднев: «Дайте человеку землю бесплатно, чтобы он вместе с другими, себе подобными, построил свой дом. Дом должен стоять на инженерных сетях, построенных государством. Постройте эти сети, и люди начнут строить там дома. И если даже не будет школы, они отвезут своих детей в соседний город. 30 процентов школьников у нас в Троицке — жители окрестных коттеджных поселков. Город уже сейчас называют сервисным центром для целого небольшого региона, где ведется интенсивная индивидуальная застройка. У нас можно дать детям школьное образование ничем не хуже, чем в Москве, и получить медицинскую помощь, опять-таки, не хуже, чем в столице».
Кто бы умерил аппетиты банкиров
Виктор Сиднев: «А еще никак не могу понять, почему государство так вяло влияет на наших банкиров. Движение ЖСК очень перспективное. И, как говорится, без вариантов. Нет пока другого способа построить людям жилье вдвое дешевле коммерческого. Но у членов кооперативов не всегда находятся нужные суммы. Чаще всего требуются кредиты. И тут банки со своими дикими процентами напоминают, что рынок сильнее установки на социальное государство. Иными словами, интересы богатых выше Конституции.
Уровень развития рынка кредитования обычно соотносят с валовым внутренним продуктом. Так вот, в странах Евросоюза его объем составляет 34 процента, в Германии доходит до 50 процентов, в США — до 53 процентов. А в России?
Все равно не угадаете. 1 (один) процент!»
