Рекомендации покупателям квартиры на вторичном рынке
По статистике, основную долю клиентов, приобретающих такое жилье, составляют люди в возрасте около 47 лет. Число более молодых покупателей оценивается примерно в 30%. «Покупатели вторички — в основном те, кто планирует улучшить свои жилищные условия, что, безусловно, требует немалых капиталовложений. Накопить необходимую сумму, даже на первоначальный взнос по ипотеке, на старте собственной карьеры удается единицам. Приоритетными для молодежи оказываются другие крупные покупки, например автомобиль, бытовая и компьютерная техника и т.п.», — поясняет директор управления вторичного рынка крупной компании недвижимости Михаил Куликов.
Но, несмотря на зрелость, не каждый покупатель до конца осознает возможные риски и представляет себе последовательность действий.
1. Проверяйте документы.
Прочь стеснение и деликатность — отнеситесь к этой процедуре с бюрократическим занудством. Не поддавайтесь обаянию продавца, не ведитесь на «честные слова». Прежде всего следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца — договоры купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.
Затем попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна «история» квартиры, все сделки, совершенные с ней.
Следующий шаг — проверка личности продавца. Убедитесь в подлинности его паспорта, в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Удостоверьтесь, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.
Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). «Убедиться в действительности паспорта вашего контрагента можно на нашем официальном сайте», — посоветовали «МК» в Федеральной миграционной службе. Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.
2. Назначьте встречу с собственником квартиры.
Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. «Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости крупной компании Александр Зиминский. — Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру». Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли право проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.
3. Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж.
Лучше всего смотреть из окна утром. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается какой-нибудь «свечной заводик». Посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.
Проверьте, исправны ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери — даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. «После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы гниют, а пол проваливается, — комментирует Александр Зиминский. — Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели та, которую вы хотели потратить».
4. Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса.
Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки; наличными через депозитарную ячейку; банковским переводом; безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко синхронизирована с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. «Один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег — ячейка в банковском депозитарии», — рекомендует экономист Константин Калевич.
Ячейка арендуется на время, превышающее срок госрегистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет 12 дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый день доступ к ячейке имеют и продавец, и покупатель — для того чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно
5. Получите налоговый вычет.
Не забудьте, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый имущественный вычет. Потолок имущественного вычета — 2 млн. руб. Это означает, что если вы купили недвижимость стоимостью меньше, чем 2 млн. руб., то государство вернет вам деньги в размере 13% от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 млн. руб., то государство вернет вам те же 13%, но от 2 млн. руб., что составляет 260 тыс. руб.
Получить такую льготу можно двумя способами. Первый — вернуть деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Делать это нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Если с документами все в порядке, возмещение происходит достаточно быстро: как правило, сумма перечисляется на ваш счет в течение месяца (максимум трех).
Второй способ — вы можете воспользоваться этой льготой для того, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки. Чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, надо пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным.
Рекомендации покупателям квартиры в новостройке
Покупка жилья на первичке, особенно на этапе строительства, всегда сопряжена с повышенными рисками. Девелопер может оказаться недобросовестным и не достроить дом либо сделать это некачественно. И вот какие возможные сложности советуют предусмотреть профессионалы.
1. Выберите правильного застройщика.
Сперва узнайте, работает ли застройщик по ФЗ № 214. Именно этот закон регламентирует порядок приобретения жилья по договору долевого участия, который предоставляет покупателю максимум юридических гарантий. В этом случае договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе (так же как и сделки на вторичном рынке — договоры купли-продажи, дарения и проч.). Соответственно, двойная продажа жилья невозможна, что, несомненно, является преимуществом для дольщика. В любом случае, выбирая девелопера, обратите внимание на его репутацию, наличие реализованных и строящихся объектов, лицензию на строительство. Проверьте наличие специальных ипотечных программ, сотрудничество с банками: если они дают кредиты под строительство вашего будущего дома, значит, уверены в его завершении.
2. Проверьте документы.
У девелопера должен быть в наличии определенный пакет документов, главными из которых являются:
— документы на земельный участок — право собственности либо договор аренды (убедитесь, что они не просрочены);
— разрешение на строительство;
— инвестиционный контракт. Необходимо проверить срок его действия и распределение площадей между участниками договора. Это покажет, сколько и каких именно площадей достанется участникам договора после завершения строительства, что говорит о том, правомочен ли выбранный застройщик продавать определенную квартиру, машиноместо и т.д.;
— акт ввода объекта в эксплуатацию и акт реализации (при покупке на завершающей стадии строительства). Только после подписания акта реализации начинается оформление объекта в собственность.
«Любой покупатель имеет право потребовать данный перечень документов у застройщика, чтобы удостовериться в его надежности, — говорит наш эксперт. — Больше того, обычно их всегда можно найти на сайте девелопера».
3. Определите, на каком этапе строительства дома вы будете покупать квартиру.
Покупать квартиру можно на любой стадии строительства. Однако квартиры в доме, сданном госкомиссии, будут стоить дороже еще строящегося объекта со сходными характеристиками на
4. Спросите, с какой управляющей компанией заключен или будет заключен договор.
Далеко не все управляющие компании качественно выполняют свою работу. Известно много случаев, когда фирма назначает высокие цены за свои услуги, при этом мусор не вывозится, неисправные коммуникации — не ремонтируются, подготовка к отопительному сезону производится с опозданием. И даже после расторжения договора между ТСЖ с управляющей компанией последняя может не пустить в технические помещения персонал новой фирмы. При этом громкое имя далеко не всегда является гарантией надежности. «Узнайте, какие объекты уже находятся в управлении компанией, — советуют специалисты. — Проверьте в открытых источниках, не было ли у нее проблем. Запросите ориентировочный размер эксплуатационных платежей».
5. Поинтересуйтесь условиями сдачи дома.
Иногда ключи не выдают, пока не будут построены все корпуса в комплексе. Случается, что жилье сдают корпусами или даже подъездами. Узнайте, каким образом планируют сдавать ваш будущий дом. Это важно, если вы снимаете жилье, берете кредиты или планируете продавать квартиру, в которой живете, пока строится дом.
