Как известно, у верблюда два горба, потому что жизнь — борьба!
Так и мы ежедневно вынуждены преодолевать различные трудности, и одна из самых острых — это вопрос аренды или покупки жилья, особенно в динамичной и амбициозной Москве. Новости о взлетающих ценах на недвижимость стали почти обыденностью, но что стоит за этим ростом, и есть ли шанс найти свой оазис в этой пустыне?
Москва — это не просто столица, это магнит, притягивающий людей со всей России, стран СНГ и даже дальнего зарубежья. Студенты, жаждущие столичного образования и связей; трудовые мигранты, стремящиеся к более высоким заработкам; топ-менеджеры, желающие увеличить своё состояние, авантюристы, ищущие своё счастье в мегаполисе; те, кто вернулся после временной эмиграции — всем им нужно где-то жить. Эта масса людей рождает колоссальный спрос, превышающий предложение, что неминуемо приводит к росту цен.
Хорошие варианты по соотношению цены и качества разбираются мгновенно, и, если арендодатель адекватен, арендатор может задержаться у него на долгие годы. Немного личного опыта, сам знаком с ситуацией, когда арендодатель в течении многих лет не поднимал цену аренды, поскольку его удовлетворяли жильцы, а жильцы не съезжали, поскольку их устраивали условия аренды. Те же арендаторы, что остаются на рынке, цены повышают, ибо спрос никуда не девается, и тем, кто не успел, приходится выбирать из вариантов похуже с точки зрения соотношения цена-качество. Многие арендодатели изначально покупали квартиры как инвестиционный проект, который должен приносить прибыль, что влияет на выбор цены за аренду, исходя из максимально возможной прибыли в их положении в условиях рынка.
Но что насчёт тех, кто мечтает о собственном жилье, пусть даже в ипотеку? Здесь в игру вступает ключевая ставка ЦБ, достигшая на момент написания статьи внушительных 21%. Ипотечные предложения со ставками, начинающимися в самом лучшем случае от 22% (и то редко), делают ежемесячные выплаты неподъемными для многих. При стоимости квартиры в 15 миллионов и первоначальном взносе в 3.5 миллиона, ежемесячный платёж может превышать 211 тысяч рублей — сумму, которая для многих в России является хорошей зарплатой, но в данном случае она уходит только на погашение ипотеки, а ведь нужно ещё на что-то жить.
Льготные ипотечные программы, конечно, существуют, но они доступны не всем и не всегда делают платёж посильным. Так появляется прослойка «несостоявшихся покупателей», как их называют эксперты, с накопленным первоначальным взносом, но без возможности выплачивать проценты. Их деньги отправляются на депозит, а сами они — в арендную квартиру, до лучших времён. А плата за аренду в таком случае становится выгоднее, чем ипотечные выплаты.
Однако, существует и категория людей, которые принципиально выбирают аренду, ценя свободу и не желая привязывать себя к конкретному месту. У меня есть такой знакомый, он предпочитает жить внутри Садового кольца, платя за аренду около 150 тысяч рублей в месяц. Чтобы понять, насколько это выгодно, сравним стоимость аренды и покупки аналогичной квартиры.
Например, в доме на улице Тверской, прямо с видом на Кремль, есть два предложения аренды двухкомнатных квартир, одна за 130 тысяч рублей, другая за 180 тысяч в месяц.
А покупка однокомнатной квартиры в том же доме предлагается за 69 миллионов!
Простая математика показывает, что даже при аренде за 180 тысяч рублей в месяц, потребуется почти 32 года, после которых аренда станет менее выгодна, чем покупка жилья в этом доме. Да, есть варианты попроще, но в среднем срок окупаемости колеблется в районе 20-25 лет. В более отдаленных районах, таких как Щукино, окупаемость может быть и ниже, но всё равно составляет около 20 лет.
Например, в историческом доме около Курчатовского института, где когда-то селили местных сотрудников, можно снять квартиру за 49 тысяч рублей.
А купить похожую по параметрам за 11 миллионов 300 тысяч. Таким образом, для тех, кто ценит мобильность и готов платить за комфорт, аренда остается более выгодной альтернативой, что, в свою очередь, подстегивает цены вверх. Но это личный выбор, доступный, к сожалению, не каждому.
Нельзя забывать и о вездесущей инфляции, которая, словно неумолимый хищник, набрасывается на все сферы нашей жизни — продукты, одежду, транспорт, ЖКХ и, конечно же, жильё. Индексация собственниками арендных ставок, призванная компенсировать им их инфляционные потери, неизбежно приводит к росту цен. Высокая ключевая ставка и нестабильная геополитическая ситуация лишь усугубляют положение, и расплачиваться за всё приходится россиянам.
Интересно взглянуть на ситуацию с другой стороны.
Если посмотреть на график стоимости квадратного метра в Москве в рублях, то виден устойчивый рост, прерываемый лишь кратковременными кризисами.
Но если перевести эту стоимость в доллары, то окажется, что пик цен пришёлся на 2008 год, а затем началось снижение. Сегодня стоимость квадратного метра в Москве в долларах примерно в два раза ниже, чем в 2008 году.
С другими основными валютами (евро, юань) ситуация аналогична. Возможно, с арендой происходит аналогичная история: в долларовом эквиваленте цены не растут, или даже падают. Но, к сожалению, рублёвые зарплаты не поспевают за курсом валют, поэтому радости от этого факта немного.
Итак, основные причины подорожания аренды в Москве — это сочетание высокого спроса и ограниченного предложения, усугубленное экономическими факторами (ипотека, инфляция, геополитическая ситуация) и действиями собственников. Но не стоит отчаиваться! Есть и второстепенные факторы, которые могут помочь сохранить жильё доступным.
В одном и том же районе, буквально через дорогу, можно найти варианты как за 80, так и за 40 тысяч рублей в месяц. Разница — в классе дома, ремонте, метраже и удалённости от метро. Где-то будет современный бизнес-класс, а где-то — старенькая, но уютная пятиэтажка. Где-то — дизайнерский ремонт с навороченной техникой, а где-то — бабушкин вариант или «косметика из нулевых». Где-то — 40 квадратных метров, а где-то — 53. Всё зависит от ваших приоритетов и готовности идти на компромиссы. Достойные варианты еще можно найти, если вы готовы их принять и полюбить такими, какие они есть.
Ситуация на рынке аренды в Москве, безусловно, сложная, но не безнадёжная. Важно помнить, что рынок — это динамичная система, и перемены неизбежны. Сегодня, когда кажется, что борьба за квадратные метры превратилась в игру в одни ворота, важно сохранять оптимизм и искать свои собственные пути решения проблемы. Будьте гибкими, анализируйте рынок, рассматривайте альтернативные варианты, не бойтесь торговаться и помните, что даже в самой скромной съёмной квартире можно создать свой уютный мир, наполненный теплом и любовью.
Ведь, в конечном счете, не стены красят человека, а человек — стены. И пусть ваш поиск своего оазиса в московской пустыне увенчается успехом!
Дмитрий Корниенко
Изображения: Freepik, cian.ru, irn.ru
