По итогам первого полугодия спрос на новостройки Новой Москвы сократился на 40%, при этом средняя стоимость 1 «квадрата» выросла на 11%. Несмотря на режим самоизоляции и падение доходов большинства потенциальных покупателей во время пандемии, местные застройщики ведут жесткую ценовую политику: вместо снижения цен они уменьшили динамику вывода на рынок новых проектов.
В первом полугодии средняя стоимость квадратного метра в Новой Москве составила 141,5 тыс. рублей, увеличившись на 11% с конца 2019 года. Причем в Новомосковском административном округе показатель достиг 143 тыс. рублей за кв. м (11% за полгода), а в Троицком административном округе — 79,9 тыс. рублей за кв. м (18% за полгода), сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Примечательно, что в период столь быстрого роста цен продолжал сокращаться спрос на новостройки Новой Москвы. В январе–июне было заключено немногим более 8 тыс. договоров долевого участия, тогда как в аналогичный период 2019 года — 13,8 тыс. По оценке руководителя департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослава Дарусенкова, количество сделок в Новой Москве по итогам полугодия сократилось на 40%, а в старых границах столицы — на 18%. Как пояснил аналитик, программа субсидирования ипотечных ставок до 6,5% позволяет покупателям выбирать жилье внутри МКАД.
«Новая Москва в целом представляет собой более динамичный рынок жилья, чем «старая» Москва, — отметила Литинецкая. — Даже несмотря на тенденцию к сокращению активности клиентов, общее число сделок здесь остается большим. Местный рынок насчитывает 33 проекта новостроек, но на его долю приходится 38% от общего числа сделок, заключенных в Большой Москве. Поэтому колебания спроса не оказывают сильного влияния на тренд повышения цен. Помимо этого, действительно в последние два года в Новой Москве был сделан большой шаг вперед в плане развития транспорта и социальной инфраструктуры, что также повлияло на растущую привлекательность локации».
«На средний уровень цен в локации влияет сохранившийся высокий спрос на самые ликвидные проекты с точки зрения планировок, близости к метро, качества парковой и социально-бытовой инфраструктуры, — добавила коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим. — В результате в качественных проектах уровень цен и объемы продаж выше, чем в целом по рынку. Вместе с тем даже в таких проектах правильнее говорить не о росте цен, а об их фиксации на уровне марта 2020 года с поправкой на возможные колебания в пределах 1%». Это результат резкого снижения спроса в период самоизоляции и медленного восстановления рынка после него. Уже осенью, при усилении позитивных трендов, жилье может вновь начать расти в цене, уверена Боим.
Повышение цен на новостройки в Новой Москве пока не подрывает конкурентные позиции местных девелоперов относительно их ближайших соперников в «старой» Москве. Разница в стоимости квадратного метра составила 45,7 тыс. рублей — именно настолько дороже обходится «квадрат» в «старой» Москве относительно Новой. В I квартале старомосковские новостройки были дороже новомосковских в среднем на 50 тыс. рублей за «квадрат», а полгода назад — на 47 тыс. рублей. Но с этой точки зрения разницы нет лишь для тех клиентов, которые готовы рассматривать рынки и «старой» и Новой Москвы (в силу имеющегося бюджета). Но для аудитории конкретно Новой Москвы (с более ограниченным бюджетом) новостройки все-таки выросли в цене сильнее, чем для покупателей первичного жилья в «старых» границах. За полугодие средняя стоимость 1 кв. м. в новостройках, расположенных в «старых» границах, повысилась на 7% до 187,9 тыс. рублей. Этим и объясняется тот факт, что спрос в Новой Москве «просел» сильнее, чем в «старой».
При этом ситуация со спросом в «старой» Москве все-таки более благоприятная, хотя и сложная, считают аналитики. В первом полугодии спрос здесь сократился на 26%. Причем в I квартале количество заключенных в «старой» Москве ДДУ снизилось на 4%, а во II квартале — на 44%.
«Снижение спроса в Новой Москве — явление временное, — уверена коммерческий директор группы «Родина» Ксения Юрьева. — Как только нормализуется эпидемиологическая обстановка и стабилизируется экономика, спрос здесь вновь повысится. Появятся и другие факторы роста активности, скажем, миграция удаленных работников из пределов МКАД, а также приток в столичный регион жителей других уголков России. Поэтому мы не ожидаем снижения цен, но, возможно, скидки станут более распространенными и большими. На короткий период времени».
«Динамика цен на новостройки на локальных рынках Большой Москвы показывает, что у повышения цен общая природа», — заметила Мария Литинецкая. По ее мнению, продолжающаяся реформа долевого строительства, повышение себестоимости строительства, снижение ипотечных ставок и достаточно высокий спрос, даже несмотря на весеннюю турбулентность, дают основу для увеличения расценок девелоперам. «До конца года темпы прироста цен вполне могут снизиться, но радикального обвала стоимости «квадрата» мы пока не ожидаем. Факторы повышения цен все еще сильнее факторов снижения», — заключила эксперт.
Ольга Квасова
