На столичном рынке подземных парковок зафиксирован необычный ажиотаж. По итогам I квартала 2024 г. спрос на этот вид нежилой недвижимости увеличился в два раза. При этом в январе-марте, по оценке Росреестра, средние цены выросли на четверть. Почему подорожали машино-места в Москве?
В первом квартале 2024 года средний ценник в этом сегменте рынка нежилой недвижимости впервые превысил психологически важную отметку в 3 млн руб. В начале апреля в Москве парковка стоила 3,31 млн руб. Это почти на четверть дороже, чем в четвертом квартале 2023 г. (2,65 млн руб.), — отметили в столичном управлении Росреестра.
По мнению директора направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимости Валерия Кочеткова, бум обеспечили два основных фактора. Во-первых, очень снежная прошедшая зима, когда все дворы были в сугробах и, как следствие, возникли сложности с парковкой.
Во-вторых, затяжная высокая ключевая ставка ЦБ и, соответственно, высокие ставки по ипотеке изменили приоритеты частных инвесторов. Так, около 60% инвесторов, которые ранее занимались флиппингом (инвестиции во вторичное жилье с последующей перепродажей по более высокой цене — «МК»), переключились на покупку машино-мест с последующей сдачей их в аренду. «Надо понимать, что такая модель интересна только при приобретении от пяти машино-мест. Вот такая популярная формула: приобретая 1-комнатную квартиру в Москве за 8 млн руб., в аренду ее можно сдать за 35-40 тыс. руб. в месяц. При этом, к 8 млн руб. необходимо добавить затраты, как минимум, на косметический ремонт и мебель», — рассказал Кочетков. По его словам, за те же 8 млн руб. можно приобрести 5 машино-мест и каждое сдать по цене от 10 тыс. руб. в месяц. Итого: ежемесячный доход можно получать от 50 тыс. руб., не вкладывая дополнительных денежных средств в ремонт и мебель, и не нужно откладывать на амортизацию.
На рост ценника также оказали влияние сокращение количества машино-мест в проектах и развитие программ рассрочки при покупке машино-места, — отметила исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. В результате, по ее словам, в I квартале 2024 г. спрос на машино-места вырос вдвое. Максимальный рост отмечается в комфорт-классе — в 2,4 раза. В бизнес-классе спрос увеличился в 2 раза, в элит-классе — в 1,2 раза. В премиальном сегменте, наоборот, наблюдалось снижение продаж на 24% за счет того, что несколько проектов уже введены в эксплуатацию, и продажа машино-мест идет по договору купли-продажи (ДКП) и не попадает в статистику продаж по договору долевого участия (ДДУ).
В зависимости от сегмента цена на машино-места начинается от 2,5 млн руб. и достигает 6 млн руб., — сообщила Подкидышева. Так, в комфорт-классе средняя стоимость в паркинге составляет 2,5 млн руб., в бизнес-сегменте — 3,5 млн руб., в премиальном классе — почти 6 млн руб. За пять последних лет цена машино-места в подземном паркинге выросла на 50%. В комфорт-классе — в 2 раза, в бизнес-классе — на 35%, в премиальном сегменте — на 47%.
Как рассказал «МК» директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев, за последние два года средняя цена машино-места премиум-класса незначительно колебалась в пределах 200 тыс. руб. и на апрель 2024 года составила 3 528 990 руб. При этом, средние цены машино-мест бизнес- и комфорт-класса имеют положительную динамику и стабильно увеличиваются. На данный момент средняя стоимость машино-места бизнес-класса приближается к премиум-классу и достигает значения в 3 331 157 руб. Средние цены на комфорт-класс сохраняются в районе 2 286 360 руб., что незначительно отличается от предыдущего квартала.
Наиболее демократичные цены наблюдаются в Восточном округе на бизнес-класс, в Зеленоградском округе на комфорт и в Юго-Западном округе на машино-места премиум-класса, — добавил Родионцев. Наиболее дорогие места закономерно находятся в Центральном округе и заметно отличаются по цене. Стоимость машино-места, по его мнению, в первую очередь зависит от географии самого жилого комплекса, его класса и площади парковки. Также стоит учитывать расположение: этаж паркинга, удобство заезда, конфигурацию и т. д. Зачастую, места на 1 (-1) этаже стоят дороже, так как время подъезда к ним минимально. Как и в ситуации с квартирами, покупка машино-места на этапе котлована обойдется ощутимо дешевле, чем уже в готовом жилом комплексе.
Лето принято считать сезоном низкого спроса на рынке парковочных мест из-за периода отпусков. Однако тенденция последних лет показывает обратное. И в конце апреля-начале мая профильные аналитики наблюдают интерес со стороны покупателя. «С этим летом связаны большие ожидания из-за изменений в банковском секторе, а именно ипотечной программы и ключевой ставки. Таким образом, динамика стоимости машино-места в Москве будет следовать общей ситуации на рынке», — уверен Родионцев.
Однако предпосылок для продолжения непривычно шумного «банкета» частных инвесторов на горизонте пока не видно. По прогнозу Татьяны Подкидышевой, цены на машино-места будут расти примерно в той же пропорции, что и квартиры, — в среднем, на 1-1,5% в месяц.
СЕРГЕЙ АРТЕМОВ
