Власти взялись наводить порядок в строительстве, земельных участках и капитальных объектах. Но ситуация там настолько запущенная, что надо не столько строить, сколько ломать.
Поправки в Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы, принятые в конце лета, не оставляют сомнений: ломать действительно будут.
Но не крупных, а мелких собственников — садоводов и дачников, семейный бизнес, владельцев небольших построек и прочую «перхоть».
Мой хороший знакомый — крымчанин. Силовик-пенсионер. Служил в ФСО, охранял в Крыму правительственную дачу. Для сотрудников в курортных городах строилось жилье. Он получил квартиру, вышел на пенсию и остался в Крыму.
В сезон квартиру сдает — основная статья доходов. На это время они с женой переезжают на дачу. Дача — хибара недалеко от квартиры и от моря. «Я бы построил хороший дом, — говорит он. — Деньги есть. Но не могу узаконить участок».
Участок достался самозахватом, поэтому он и не может его оформить.
При украинцах самозахват практиковался широко. Жители курортных местечек захватывали землю, что-то себе прирезали, расширяли.
Украинцы с самозахватами не боролись и даже поощряли: давайте, зарабатывайте, развивайте курортный бизнес. Все и нахватали земли. Сдают теперь отдыхающим квартиры, сами живут на захваченных участках в фанерных домиках. Хотя кто-то и не в фанерных, а вполне капитальных. А есть те, кто рискнул по-крупному и на самозахвате построил гостиницу. Поэтому в Крыму частные гостиницы и дома зачастую располагаются прямо на пляжах. Нависают над ними. Кто бывал там в последние годы, наверняка обращал внимание на жилые строения в такой близости от моря, какую не увидишь ни на одном заграничном курорте.
Это водоохранная зона. В ней нельзя строить. Но владельцы платили большие взятки, и власти их не трогали. В этом мой знакомый уверен: город маленький, все про всех знают.
Однако полностью оформить участок и строения в собственность мало кому удалось. В основном «самозахватчики» сейчас в подвешенном состоянии.
«Если у нас эти участки отобрать, мы не сможем зарабатывать на отдыхающих, — объяснил мой знакомый. — А это единственный доход. Мы поэтому и на референдум в 2014-м шли с такой радостью. Уверены были, что при русских все узаконим. Поддержим Россию, а она в благодарность закрепит за нами участки».
Вместо этого, наоборот, всякое оформление остановилось: «Даже за взятки ничего не делают».
В Крыму ходят слухи, что все построенное на самозахватах заставят сносить, а землю отберут. Это заранее вызывает возмущение, особенно у тех, кто воздвиг что-то солидное.
* * *
На Южном берегу Крыма сейчас, наверно, самая острая ситуация с незаконной застройкой.
Но в других регионах такой беды тоже полным-полно.
Объясняется она прорехами в законодательстве, позволяющими выходить за рамки строительных правил.
У прорех тоже есть свое объяснение — непростая история нашей страны.
Четверть века назад социалистическая система хозяйствования у нас мгновенно превратилась в рыночную, а рыночных законов и институтов не было. По уму их следовало сначала создать, обкатать, а потом уже делить общественную собственность. У нас все было сделано ровно наоборот. В итоге до настройки законодательства дело дошло только сейчас, когда миллионы строений уже выросли там, где нельзя.
«Лучше поздно, чем никогда» наступило этим летом.
Госдума приняла поправки к Гражданскому, Градостроительному и Земельному кодексам, которые должны заполнить дыры в законах, регламентирующих строительство.
Называются эти законы так:
Федеральный закон №339 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ (в части уточнения положений о самовольных постройках)».
Федеральный закон №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части упрощения строительства объектов индивидуального жилищного строительства, совершенствования механизма государственного строительного надзора и сноса объектов капитального строительства».
Федеральный закон №342 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования осуществления градостроительной деятельности и установления зон с особыми условиями использования территории», а также введенная этим законом новая статья Земельного кодекса — 57.1 «Особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территории».
Как видно из названий законов, они разрабатывались под конкретные, часто встречающиеся ситуации с уже воздвигнутыми постройками, завязавшиеся в такие узлы, которые сложно или даже невозможно разруливать.
Первая ситуация — такая, как в Крыму. Граждане осознанно занимают землю, не имея на это права. Строятся, зарабатывают, а вместо того, чтоб платить налоги, дают на карман местным властям, которые их покрывают.
Вторая — граждане строят на своей земле дома для себя. Но потом выясняется, что в непосредственной близости от них проходят трубопроводы, линии электропередачи, инженерные коммуникации и постоянно жить там нельзя, потому что если авария — все сгорит и погибнет.
Третья ситуация — граждане законным образом получают землю в дачных или садовых товариществах, но строят на ней не дачи, а многоэтажные многоквартирные дома и зарабатывают, продавая квартиры.
* * *
Федеральный закон №339, уточняющий положения о самовольных постройках, закладывает фундамент для применения ФЗ №340 и №342.
В нем определяется, какие постройки являются самовольными:
1) постройки на участках, которые вам не принадлежат и вы их даже не арендуете;
2) постройки на участках, которые вам принадлежат, но для строительства не предназначены;
3) постройки в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) или в зонах минимального приближения к таким зонам (зона минимальных расстояний — ЗМР). Таких зон — целый список, но чаще всего это участки шириной от 120 до 300 метров в обе стороны вдоль трубопровода и участки шириной до 55 метров в обе стороны вдоль линий электропередачи;
4) постройки, на которые не были получены необходимые разрешения;
5) постройки, возведенные с нарушением строительных норм и правил;
Решение о сносе самовольных построек в некоторых случаях принимают муниципальные власти, а в некоторых — суды.
Сносить самовольную постройку должен тот, кто построил, а времени ему на это дается от 3 до 12 месяцев.
Если вы не снесли свою самовольную постройку, у вас ее отбирают вместе с участком. Участок переходит муниципальным властям, и они сами сносят постройку, а участок передают или продают какому-то хорошему человеку. Но затраты на снос при этом все равно оплачиваете вы. Добровольно. А если не захотите добровольно, то при содействии судебных приставов.
Крымчане со своими самозахватами подпадают под этот закон по первому же признаку — участки им не принадлежат. Их снесут без всяких сомнений. Единственный бонус — если на земельный участок не зарегистрировано право собственности, юридически он ничей. И постройка на нем — тоже ничья. Поэтому заставить «самозахватчика» сносить ее за свой счет невозможно.
Так что крымчанам хотя бы не придется нести расходы по сносу своих самовольных построек. Но источника, который кормил их многие годы, они, конечно, лишатся.
С одной стороны, это правильно: самозахваты в правовом государстве недопустимы. А с другой — все-таки несправедливо.
Четких правил, запрещающих самозахваты, не было. Все решалось взятками, сами же власти их поощряли. Что должны были делать люди в такой ситуации? Жить на копейки, ничего не затевать и даже не пытаться подняться? Сидеть и ждать, когда появятся четкие правила? Притом что представители власти как раз ничего не ждали. Поднимались лихо у всех на глазах и без всяких правил.
* * *
В ФЗ №339 особо оговариваются дачи, частные дома и прочие жилые строения, построенные на дачных и садовых участках и на участках под индивидуальное жилищное строительство, но при этом попадающие в охранные зоны.
Всем нам это должно быть особенно интересно, потому что садовые домики и дачи почти у всех есть, а стопроцентной гарантии, что они в какой-то момент не окажутся в ЗОУИТ или ЗМР, в нашей волшебной реальности нет ни у кого.
ФЗ №339 гласит, что решение об их сносе как самовольных построек не может быть принято при наличии «одновременно следующих условий:
1) права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
2) параметры этих объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
3) эти объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности или на ином законном основании собственникам этих объектов, жилых домов, жилых строений».
У здравого человека вообще-то не повернется язык назвать самовольной постройку, где соблюдены одновременно все три эти условия.
Какая же она самовольная, если все у нее по закону и государственный орган регистрации зарегистрировал на нее право собственности? Даже если она построена не там, где надо, — не собственник в этом виноват, а госорганы, выделившие неподходящую землю и ошибочно зарегистрировавшие права на недвижимость.
Законодатели наши не стали, однако, вдаваться в такие тонкости. Но и закрыть глаза на вопиющее противоречие не смогли. Поэтому постарались в новых законах отделить сознательных «самоволов» от тех, кто оказался «самоволом» не по своей вине.
Без вины виноватым гражданам тоже придется сносить постройки на своем участке. Но в отличие от прочих «самоволов» им будет компенсирована их рыночная стоимость.
С компенсацией, правда, есть засада. Далеко не у всех дачников выполнено первое условие — зарегистрированы права на постройки. Руки не доходили. Но теперь они за это расплатятся в полной мере.
Одно, несомненно, радует — в законе говорится о том, что земельные участки при этом не изымаются (при желании хозяина их могут выкупить, к примеру, нефтегазовые монополии, чьи трубы лежат в опасных зонах и т.п.), правда, на участок могут наложить обременение, которое придется хозяину земли выполнять.
* * *
Летом 2017-го на «Прямой линии» с президентом прозвучал вопрос о дачниках, соседствующих с трубопроводами, и нависшей над ними по этой причине угрозой сноса.
Путин в ответ приказал «оставить людей в покое» и принять законы, позволяющие решать конфликты трубопроводов и дачников мирным путем.
Были даны соответствующие поручения. Минстрой посчитал, сколько надо снести объектов капстроительства, — оказалось, всего 45 тысяч по всей стране. Возможное число граждан, которые потеряют собственность, было оценено в 61,5 тысячи.
По сравнению с цифрами, которые назывались ранее, такое количество выглядело ничтожным. Годом раньше лидер «Справедливой России» Сергей Миронов, например, говорил о полутора миллионах граждан, оказавшихся рядом с трубой, а представитель «Газпрома» на совещании в Думе упоминал миллион строений, попадающих под снос.
Разница в 16 раз между миллионом и 61 тысячей объясняется, скорее всего, тем, что Минстрой считал только зарегистрированные строения. Незарегистрированных в разы больше, и по новым законам (339-й и 342-й ФЗ) они должны быть снесены без всякой компенсации.
Формально это опять же вроде бы правильно. Если у тебя не зарегистрирован дом, с какой стати тебе кто-то будет компенсировать его потерю?
Но по сути здесь тоже несправедливость государства по отношению к мелким собственникам.
Законодательство не требует регистрировать право собственности на частный дом. Те, кто его не регистрировал, никаких правил не нарушал. Их нарушали хозяева трубопроводов, не доводившие информацию об охранных зонах до местных властей и органов регистрации. Поэтому когда местные власти выделяли поле под новое СНТ, они не знали, что там проложена труба и на землях шириной 300 метров в обе стороны от нее нельзя ничего строить. И дачники, покупавшие в этом СНТ землю, тоже этого не знали и знать не могли.
Ситуации, конечно, разные. «МК» о них много писал. (читайте материал «Газпром» приказал снести дом: владениям миллионов россиян угрожают трубы»)
В каких-то случаях СНТ создавалось, когда трубопровод уже был проложен. А в каких-то дачный поселок, наоборот, был построен раньше прокладки трубы. Но расставаться со своим имуществом в любом случае теперь должны не владельцы трубопровода, а дачники. Сносить дома, покупать еще где-то землю и строиться заново.
Представьте, что на одно место в самолете продали два билета: один — богатому человеку, другой — обычному. Надо выбрать из двух пассажиров, кто полетит, а кому покинуть самолет. И есть служебная инструкция: в самолете всегда остается тот, кто богат и знатен. А обычный человек завтра полетит, ничего с ним не случится.
Примерно то же самое написано в Федеральном законе №342.
Настолько откровенно он защищает интересы крупного бизнеса в ущерб мелкому собственнику, что становится неловко за всех, кто участвовал в его разработке и утверждении.
* * *
Третья распространенная проблема, которую решают новые законы, — строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для садоводства и индивидуального жилого строительства.
Чтобы пресечь подобные извращения, ФЗ №340 устанавливает предельные размеры построек на таких землях: они не должны быть выше 20 метров и в них не должно быть больше 3 этажей.
Коттеджи-замки со шпилями и башнями строить теперь будет нельзя, что, наверно, расстроит состоятельных граждан. Хотя 20 метров — все-таки очень много для частного сектора. В Швеции, например, предельная высота индивидуального дома — 7,5 метра. И все как-то в нее укладываются.
Новый закон также запрещает выделять в домах, построенных на землях под ИЖС и садоводство, квартиры или блок-секции. Контроль будет осуществляться проверкой сведений, указанных в уведомлениях о строительстве.
Еще одно нововведение — расширение функций государственного строительного надзора. Раньше он не осуществлялся на тех объектах, где не требуется экспертизы, — то есть на строениях площадью меньше 500 кв. м. Теперь будет осуществляться везде, если появится информация о нарушениях. Кто-то из соседей настучит, например: а на таком-то участке строят дом с квартирами. Госстройнадзор тогда явится и остановит стройку.
С многоквартирными домами, которые уже построены в дачных поселках, вопрос будут решать местные власти. По всем признакам это самовольные постройки — и надо их сносить. Но что будет с людьми, которые там купили квартиры?
Если у них зарегистрировано право собственности на квартиру, власти им должны возместить их рыночную стоимость. А если право не зарегистрировано, тогда они не получат ничего.
Как и в предыдущих случаях, это, с одной стороны, справедливо. А с другой — все мы прекрасно знаем, что ни в одном дачном товариществе или коттеджном поселке нельзя построить многоквартирный дом, не заручившись поддержкой представителей местной власти. За такими домами стоят те же взятки, откаты, проценты от проданных квартир, ухнувшие в карманы местных начальников.
Покупая квартиры в таких домах, люди не знали и не могли знать, что селятся там на птичьих правах и вряд ли получат когда-то реальные права.
Если теперь дома снесут, они потеряют деньги, что вложили в квартиры. Но разве стали бы они их покупать, если бы знали, что дома незаконные? Конечно, нет. А кто виноват, что они этого не знали? Власти, кто же еще.
Власти виноваты, что не было четких правил, запрещавших мошенникам от строительства дурить людей. Мало того, власти вступали с этими мошенниками в сговор и получали от них свой гешефт. А теперь, когда пришло время разруливать ситуацию, крайними оказываются вовсе не власти, а обманутые люди. Все разруливание пойдет за их счет.
* * *
Законы, о которых идет речь в данной статье, вступили в силу в августе.
Поле применения у них огромное. Но на всем поле они применяться, конечно, не будут. Этак мы полстраны зараз снесем.
Применяться они будут выборочно.
Решения о сносе будут приниматься в первую очередь в отношении тех самовольных построек, которые мешают каким-то «крупнякам» построить на этом месте что-то свое.
Крымчанам с самозахватами в этом смысле фатально не повезло. Их самовольные постройки в любом случае мешают. Уж больно сладкое место.
Ну а если самовольные постройки никому не мешают, их и трогать не будут — кому интересно с ними возиться.
Единственное исключение — постройки в зонах с особыми условиями.
Аварии на трубопроводах и электросетях полностью исключать нельзя, и их хозяева не хотят нести ответственность за возможные жертвы и разрушения. Поэтому тех, кто оказался в ЗОИТ и ЗМР, будут сносить безжалостно.
Правда, сначала ЗОИТ и ЗМР должны быть зарегистрированы в Едином государственном кадастре недвижимости. В ФЗ №340 установлена дата: все сведения об охранных зонах должны быть оформлены до 1 января 2022 года. Так что у обитателей охранных зон еще есть какое-то время, чтоб подыскать новый участок и начать там строиться.
Судиться с трубами, как люди делали это раньше, смысла уже нет. Всем, кто рассчитывал в суде отстоять свою недвижимость, после принятия последних поправок в Гражданский, Градостроительный и Земельный кодексы придется оставить надежду: не теряйте, кумы, силы.
«Я патриот России, но я очень разочарован», — сказал мой знакомый крымчанин, предчувствующий потерю участка, а с ним и заработков. Россияне, по которым пойдет катком обновленное строительное законодательство, имеют все шансы разделить его чувства.
Юлия Калинина
