«Теперь живи в коммуналке»
«Чтобы не замораживать инвестицию, определитесь сразу с тем, как вы намерены попасть в жилое помещение. Крики, вопли, скрежет металла, визг болгарки, взлом входной двери — вот настоящий кураж!» — гласит «Азбука начинающего квартирного рейдера» на сайте «Содольщик.рф». Захват чужой квартиры с помощью покупки доли — выгодный и почти законный бизнес. В Москве им занимаются целые бригады рейдеров. Герои этой публикации столкнулись с группой, которая специализируется на престижном районе Крылатское. Эти люди на собственном опыте узнали, что означает скрежет металла входной двери.
Экономист Ирина Сафронова уже год не живет в собственной квартире: однажды, вернувшись с сыном домой, она обнаружила, что кто-то взломал дверь и поменял замок. Сделали это новые совладельцы жилья Сафроновой, формально — добросовестные приобретатели.
Двухкомнатная квартира в Крылатском, в которой Ирина прожила пятнадцать лет и вырастила своего сына, принадлежала мужу и свекрови в равных долях. После смерти мужа в 2008 году у свекрови оказалось 2/3 квартиры, а у Ирины и ее маленького сына — по 1/6 доли. В 2004 году, рассказывает Сафронова, свекровь переехала жить в Крым, и с тех пор они ни разу не виделись.
В квартиру мы попасть не смогли. Остались без вещей, без документов, без учебников ребенка — без всего
В октябре 2008 года, оформляя документы для социальных выплат, Ирина узнала, что в ее квартире прописан некий Дмитрий Фарафонтов. Оказалось, свекровь оформила дарственную своей доли на Фарафонтова и еще одного человека по имени Сергей Щеглов. «Она позвонила мне и сообщила, что «подарила» долю этим людям за 2 млн: «Живи теперь в коммуналке», — вспоминает слова свекрови Ирина.
Фарафонтов и Щеглов вскоре продали свои доли новым покупателям, те прописались и через некоторое время тоже их продали. В итоге 2/3 квартиры достались Юрию Выходцеву, Александру Фисуну и Олегу Вараве. Новые хозяева взломали дверь и поменяли замок в отсутствие Сафроновой. Ирине они выдали новые ключи, но, по ее словам, к новым замкам они не подходили.
Чтобы попасть домой, Сафроновой пришлось вызывать слесаря. «У меня украли два кольца, вылили детский аквариум, сожгли проводку на кухне, сломали технику. Пропали 180 тыс. руб. и решение суда о том, что я выписывала из квартиры предыдущих покупателей доли». После этого случая Ирина с ребенком еще полтора месяца жили в своей квартире, а 13 февраля 2013 года остались ночевать в гостях. За ночь замки снова сменили. «В квартиру мы попасть не смогли. Остались без вещей, без документов, без учебников ребенка — без всего».
После депутатского запроса Владимира Жириновского в октябре 2013 года по заявлению Ирины следственный отдел МВД района Крылатское завел уголовное дело о краже. Правда, о результатах расследования пока ничего не известно.
Сейчас мать с ребенком живут в съемной квартире, но Сафронова твердо намерена выкупить оставшуюся долю. Она продается: за 2/3 жилища Сафроновой на сайте ЦИАН просят 5,6 млн руб. Но Ирина опасается, что если сама попытается выкупить часть своей собственной квартиры, сделка не состоится или цена вырастет в несколько раз. По словам Ирины, ей звонили и настойчиво просили продать свою долю: «Забирай 3 млн и вали. Купи себе комнату и живи спокойно».
Быстрая сделка
Под видом потенциального покупателя корреспондент «МН» встретилась с собственником одной из долей в квартире Сафроновой — Олегом Варавой. Сорокалетний неприметный мужчина с коротким хвостиком и длинным шрамом на голове говорит, что живет в квартире с семьей. Он объясняет ситуацию так: раньше в квартире жила женщина с ребенком и свекровью, но после того, как свекровь продала свою долю, эта женщина жить в квартире не стала. Где она сейчас, Олег не знает. Но заверяет, что проблем не будет: продажу оформят как дарение, а деньги будут переданы через банковскую ячейку. Такую сделку уже практически невозможно будет оспорить — доказать ее истинный характер почти нереально. Если бы Олег продавал долю обычным путем, а не через дарение, то сначала следовало бы предложить ее другому дольщику или получить его отказ от покупки.
Дарение — сделка притворная, а потому ничтожная, однако признать ее таковой в суде можно только теоретически, потому что это очень трудно доказать
Эта лазейка для торговли долями активно используется. На сайте ЦИАН висят десятки подобных предложений. Размещают объявления агентства, например, «Бест-Недвижимость», Агентство недвижимости Московско-Парижского банка или одиночные риелторы. Предложения: 1/100 в двушке на «Парке культуры» за 250 тыс. руб. или 1/96 в однушке на «Молодежной» за 150 тыс. В описании значится: «Для регистрации. Без просмотра. Без проживания. Быстрая сделка. Оформление по договору дарения». По телефону предлагают ту же схему, что и Олег: договор дарения, деньги передаются через банковскую ячейку.
«Такая сделка является притворной, а потому ничтожной, однако признать ее таковой в суде можно только теоретически, потому что это очень трудно доказать», — объясняет Захар Полежаев, управляющий партнер юридической компании «Полежаев и партнеры». «Дарение оспаривать очень проблематично, — подтверждает Марина Краснобаева, адвокат компании «Юков и партнеры». — Нужно доказывать, например, что даритель и тот, кому подарили, — посторонние друг другу люди, что даритель на самом деле получил деньги или что покупатели брали кредит, если есть такая информация».
Ирина Сафронова не единственная москвичка, у кого проблемы с жильем начались из-за персонажей с фамилиями Щеглов и Фарафонтов. За последние несколько лет в Крылатском произошло по крайней мере четыре подобные истории. Во всех фигурируют те же имена и тот же сценарий: кто-то в семье продает свою долю в квартире, ее покупают «специалисты», условия жизни в квартире резко ухудшаются.
К Любови Лукиной пришли семь незнакомых мужчин в сопровождении трех полицейских. Один из незнакомцев представился Дмитрием Буковым и заявил, что владеет 1/4 квартиры, и хочет вселиться
Фото: из личного архива Любови Лукиной
Ждите дальнейших неприятностей
Когда в 2000 году Любовь Лукина развелась с мужем, квартирой владели в равных долях она сама, муж, их дочь и сын. В течение следующих двенадцати лет Лукина мужа не видела. А в 2010 году в почтовый ящик опустили квитанции о задолженности по квартплате на некоего Илью Щеглова. «В ЕИРЦ мне сказали, что мой муж подарил свою долю и чтобы я ждала дальнейших неприятностей», — рассказывает Любовь. Оказалось, что в апреле 2010 года ее муж действительно подарил свою долю неким Илье Щеглову (его отношения с Сергеем Щегловым неизвестны) и Ольге Елуферьевой. А в августе 2012 года они передарили свои доли новому владельцу.
21 октября 2012 года к Любови Лукиной пришли семь незнакомых мужчин в сопровождении трех полицейских. Один из незнакомцев представился Дмитрием Буковым и заявил, что владеет 1/4 квартиры, и хочет вселиться. Услышав отказ, новые хозяева вызвали слесаря, в присутствии полиции вскрыли дверь и зашли внутрь. Лукину вместе с маленьким внуком закрыли на кухне, напуганная дочь Оксана заперлась в своей комнате. В комнату Любови Лукиной мужчины поставили раскладушку, несмотря на сопротивление хозяйки, которой удалось вырваться из кухни. После визита, по словам женщины, из квартиры пропали ее паспорт и 700 тыс. рублей.
В течение ноября и декабря незнакомцы несколько раз вскрывали дверь и меняли замки, избили Любовь Лукину и ее дочь (женщины зафиксировали побои в травмпункте). Дмитрий Буков отрицает обвинения в побоях: поговорить с ним удалось после одного из судебных заседаний. По словам Букова, он просто нуждался в жилье, поэтому и купил долю по объявлению. Правда, очень скоро он подарил по 1/16 столь необходимого ему жилья своим коллегам по вскрытию дверей: Сергею Латышову, Рустему Едиханову и Михаилу Фарафонтову — родственнику уже знакомого нам Дмитрия Фарафонтова. Зачем он это сделал, Буков объяснить не смог.
Лукина жалуется на самоуправство и побои, но в пресс-службе ГУВД Москвы сообщили, что речь идет о гражданско-правовых отношениях и участники конфликта разберутся сами
Лукина поставила новые двери и начала борьбу за квартиру: обратилась в полицию, подала в суд иск о выкупе доли. В апреле 2013 года судья Кунцевского районного суда Вячеслав Заковоротный установил, что проживание в квартире новых дольщиков нарушит права уже живущей там семьи, признал их доли незначительными и постановил прекратить право собственности на эти доли. Лукина с детьми должны были выплатить 1,5 млн руб. компенсации и стать полноценными хозяевами у себя дома. Однако Буков и Фарафонтов обжаловали решение, и в ноябре 2013 года тот же судья постановил вселить новых собственников.
Единственное, чего пока удалось добиться Лукиной, — наложение ареста на спорную долю. ОВД «Крылатское» в возбуждении дела отказало, хотя Кунцевская прокуратура неоднократно требовала у полицейских разобраться в ситуации. Лукина жалуется на самоуправство и побои, но в пресс-службе ГУВД Москвы «МН» сообщили, что речь идет о гражданско-правовых отношениях и участники конфликта разберутся сами.
Судя по всему, «жесткие методы» действительно свойственны Фарафонтовым и их товарищам. Приговор на сайте одного из мировых судов в Теплом Стане гласит, что в 2011 году некий гражданин Н. обратился в суд с жалобой на Михаила Фарафонтова. Тот купил долю в квартире Н., пришел туда 20 июля 2011 года и избил истца так, что он попал в больницу с сотрясением мозга. По документам ГКБ №4, Н. действительно поступил к ним с сотрясением как раз 20 июля 2011 года. Однако некий свидетель Щ. на процессе дал показания о том, что приходил в квартиру вместе с Фарафонтовым и тот истца не бил. В итоге судья Светлана Брехина подсудимого Фарафонтова оправдала. Был ли таинственный свидетель Щ. Сергеем Щегловым или нет, выяснить в суде корреспонденту «МН» не удалось.
Свидетель-консультант
В истории пенсионерки Евгении Пучковой обошлось без взломов и рукопашной, хотя и она вынуждена была познакомиться с Фарафонтовыми и Щегловым. В двухкомнатной квартире на Строгинском бульваре ей принадлежит половина. Второй половиной владел бывший муж Пучковой, который после развода жил с новой женой в Мытищах. После его смерти вторая супруга подарила свою долю некоему Виктору Стрекозову. В первый раз, рассказывает Евгения Пучкова, он пришел в квартиру вместе с Сергеем Щегловым: «Щеглов стал упрашивать продать свою долю, сказал, что мне подбирают какие-то квартиры на замену, но я ответила, что свою долю не продаю».
Вскоре Виктор Стрекозов уступил свою долю, и тут снова появились знакомые фамилии: Михаил Фарафонтов и Рустем Едиханов. Когда Евгения Пучкова начала судиться с двумя новыми соседями, снова увидела Сергея Щеглова — он пришел в суд как свидетель. Щеглов сообщил, что знает Стрекозова, Фарафонтова и Едиханова лично, присутствовал при подписании договоров дарения и даже «оказывал юридическое сопровождение». Суд Пучкова проиграла. Полтора года, которые Фарафонтов и Едиханов прожили в квартире, дались пенсионерке нелегко. «Они развели такую грязь — все это время я не пользовалась ни кухней, ни ванной, ни туалетом, ездила к сестре», — рассказывает Евгения Пучкова.
В итоге долю купила женщина по имени Светлана Полозкова, оформив собственность на имя своей сестры. Она собиралась сдавать комнату и даже сделала в ней ремонт, но Пучкова запротестовала и больше новую хозяйку не видела. «МН» удалось поговорить со Светланой Полозковой по телефону. Женщина рассказала, что нашла долю через агентство недвижимости, но назвать его отказалась, как и уточнить, купила ли она долю или «получила в дар». Сообщила только, что о будущих проблемах со вторым собственником и о судебных процессах ее не предупреждали: «Они говорили, что она адекватная, что она больше в своей комнате сидит». Впрочем, продавать свою долю Полозкова не собирается.
Кто все эти люди
Корреспонденту «МН» удалось поговорить с Дмитрием Буковым, Михаилом Фарафонтовым и Виктором Стрекозовым. Все они подтвердили, что дарение долей на самом деле было продажей, то есть фиктивной сделкой (в редакции есть записи разговоров). В конечном счете и продавцы, и покупатели долей понимают, на что идут. Но им необходимо связующее звено, грамотный посредник, и в данном случае им мог быть Сергей Щеглов: он участвовал в каждой истории, и если не сам покупал долю, то «оказывал юридическое сопровождение» или выступал свидетелем на суде.
Телефонная беседа с Сергеем Щегловым продлилась всего несколько минут: он прервал связь, не попрощавшись, и больше трубку не брал. Из всех наших героев, которые скупают доли, Щеглов наиболее опытен: еще в 2007 году городской суд Жигулевска в Самарской области осудил его за мошенничество. Как следует из приговора судьи Дерябина от 26 июня 2007 года, Щеглов оказывал жителям Жигулевска услуги риелтора, однако своих обязательств не выполнял: мог, например, продать одну и ту же квартиру двум разным клиентам или взять деньги за жилье, которое не имел права продавать. Пострадавшими оказались пять человек, однако приговор был мягким: три года условно. Кстати, соучредителем компании «Альтернатива», оказывающей эти риелторские услуги, вместе с Щегловым была Ольга Елуферьева — одна из покупателей доли в квартире Любови Лукиной.
Найти информацию о каких-либо других уголовных делах в отношении Щеглова не удалось: в пресс-службе ГУВД по Москве сослались на тайну следствия. В Гильдии российских риелторов о Сергее Щеглове и его коллегах ничего не знают. Еще один эпизод его карьеры связан уже не с покупкой долей, а со смертью человека.
Олег Варава показывает квартиру Ирины Сафроновой
Неожиданный наследник
В январе 2012 года у Вячеслава Сафронова (однофамилец Ирины Сафроновой) умер отец, и он обнаружил, что наследником стал совершенно неизвестный ему человек, а квартира отца на Рублевском шоссе продана. По словам Сафронова, за полгода до смерти у отца появилась некая подруга и он стал больше пить. После смерти отца из его квартиры пропали все деньги и документы, а в день похорон Вячеславу позвонил неизвестный мужчина — им оказался Сергей Щеглов — и объявил, что является наследником покойного. Оказалось, что незадолго до своей смерти отец Сафронова продал свою квартиру некоему Константину Воскресенскому и завещал все свое имущество Сергею Щеглову. Сейчас Воскресенский сдает квартиру Михаилу Фарафонтову, содольщику Любови Лукиной, о чем тот заявил на одном из судебных процессов. Правда, в договоре арендодатель называется то Воскресенским, то Вознесенским, поэтому вряд ли это действительный документ.
Вячеслав Сафронов предполагает, что отца заставили подписать документы или подделали его подпись, при этом специально спаивали. Вячеслав обращался в Кунцевский суд, пытаясь признать завещание и договор купли-продажи недействительными, но проиграл, хотя назначенная судом экспертиза установила, что документы отец Сафронова подписал в «психопатологическом, болезненном или ином функциональном состоянии». Адвокаты Игорь Михеев и Валерий Фокин уверены, что необходима комплексная почерковедческая и психиатрическая экспертиза, которая подтвердит: покойный не осознавал, что он подписывает.
Одни суды принимают решения о принудительном выкупе по требованию «основных собственников», а другие занимают позицию, согласно которой выкуп возможен только по требованию нового собственника
В телефонном разговоре с корреспондентом «МН» Сергей Щеглов заявил, что обвинения Вячеслава Сафронова не соответствуют действительности, но пояснить, как он стал наследником квартиры, отказался и прервал разговор.
Адвокат Щеглова Инесса Зинькович работала и с Дмитрием Фарафонтовым, когда тот вселялся в квартиру Ирины Сафроновой. Ответить на вопросы «МН» она отказалась.
Вячеслав Сафронов, Любовь Лукина и Ирина Сафронова продолжают обжаловать судебные решения и намерены добиться уголовного преследования Щеглова, Фарафонтовых и других своих новых знакомых, теперь уже общих.
Что такое доля в квартире
Владение долей в квартире не равнозначно владению комнатой в коммунальной квартире, замечает юрист Захар Полежаев. Выданная в советское время комната имеет свой кадастровый номер и является отдельным объектом недвижимости. Доля в квартире — абстрактная величина, которая дает возможность жить или прописаться в этой квартире, но для этого необходимо определить порядок пользования.
С этой ситуацией невозможно что-либо сделать с помощью гражданского законодательства: собственник есть собственник, и мы можем ограничить его права только до какого-то предела
Новый собственник может на законных основаниях взломать дверь и привезти свои вещи. «Но если покупатель доли усложняет жизнь основным собственникам, я бы предложил им ставить вопрос об определении порядка пользования квартирой либо в судебном порядке, либо путем заключения соглашения между сособственниками, — советует Полежаев. — Суд будет учитывать отношения между собственниками, сложившийся порядок пользования квартирой, нужду новых собственников в жилье и необходимость вселения. Если невозможно определить порядок пользования квартирой, например, новому собственнику невозможно предоставить изолированное помещение и он никак не связан с другими жильцами, суд скорее всего откажет во вселении. В таком случае целесообразно поставить вопрос о принудительном выкупе доли другими собственниками. Но в судах по таким случаям нет единой практики: одни суды принимают решения о принудительном выкупе по требованию основных собственников, а другие занимают позицию, согласно которой выкуп возможен только по требованию нового собственника. Последняя позиция представляется более логичной: гражданин может быть лишен собственности только в случаях, предусмотренных законом, а такой случай в законе не указан».
Галина Хованская, председатель комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, говорит, что помнит только один судебный прецедент, когда жертве рейдеров удалось доказать, что дарение было притворной сделкой и на самом деле ее супруг продал долю совершенно постороннему человеку. «С этой ситуацией невозможно что-либо сделать с помощью гражданского законодательства: собственник есть собственник, и мы можем ограничить его права только до какого-то предела», — уверена депутат.
Хованская предлагала ограничить минимальный размер доли, прописав в законе норму предоставления жилья: для коммуналок минимум 15 кв. м, а для отдельных квартир — 10 м общей площади на человека. Отсутствие таких ограничений может превратить коммуналку в ночлежку. Другой парламентарий — Павел Крашенинников предлагал законопроект о поправках в Жилищный кодекс, который запрещал дробить доли в квартире за исключением случая наследования. Ни ту, ни другую поправки не приняли.
