Квартирные обманы

Часть 1

Недействительность сделок

Судебным расторжением заканчивается 3 % сделок с недвижимостью. Особая зона риска — вторичный рынок жилья (2/3 всего рынка).Срок возврата имущества по сделкам, признанными ничтожными — десять лет. В течение этого срока прежний владелец может предъявить свои права. Продавцы квартиры могут опротестовать сделку на основании ими же допущенных нарушений законодательства, и суд возвращает стороны в первоначальное положение. По теории, приобретённое честным путём имущество не может быть отобрано ни по какой причине. В жизни же последний покупатель жилья, одна из сделок с которым оспорена, лишается всего — кроме оценочной стоимости МБТИ. Исключений в судебной практике я не помню.

Основания признания сделки недействительной:

• совершение недееспособным или ограниченным в дееспособности (ст. 171, 176 ГК);
• совершение сделки неправоспособным юридическим лицом (ст. 172 ГК);
• совершение лицом, имеющим недостаточные полномочия (ст. 173 ГК);
• совершение лицом, неспособным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК);
• совершения лицом, находящимся под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжёлых обстоятельств (ст. 178-179 ГК);
• отчуждение совместного имущества супругов без согласия одного из них (ст. 34 СК);
• появление не указанных в договоре лиц, прописанных в данной квартире, или имеющих право собственности на неё, поскольку порядок проведения проверки прав на недвижимость не предусматривает обязанности сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (ст. 13 Закона «О государственной регистрации прав…»)
• появление наследников по закону или завещанию (ст. 530 и 532 ГК)
• появление иждивенцев, престарелых, несовершеннолетних (ст. 535 ГК)
• появление служащих в армии
• появление находившихся в тюрьме
• появление лиц, чьи права нарушены при приватизации (Основания и порядок раздела общего имущества и выдела из него доли — ст. 252 ГК РФ);
• мошенничество с недвижимостью (в результате подделки, подлога документов, нарушение требований к условиям и форме (требования к документам — ст. 18 Закона «О государственной регистрации прав…»)
• продажа ненадлежащим продавцом (напр., взятой в аренду квартиры)
• смерть владельца

Продажа с намеренным ущемлением интересов третьего лица

Договор с заниженной продажной ценой признается судом недействительным по заранее подготовленному основанию, стороны возвращаются в исходное официальное состояние. Двусторонняя реституция, так сказать.

Цена сделки занижается в договоре с целью якобы уклонения от налогов. Однако: 1 — многие сделки освобождены от налога (см. «Налогообложение сделок с недвижимостью»). 2 — даже если сделка подлежит налогообложению, подоходный налог — проблема продавца квартиры, а покупатель никаких налогов не платит. Что касается государственной пошлины, то личная экономия покупателя составляет не более одного процента от договорной цены квартиры, а это явно не стоит риска. В любом случае потребуйте от продавца расписку в получении всей переданной ему суммы.

Совместное имущество супругов. Для его продажи нужно либо заверенное у нотариуса согласие на продажу, либо убедительное доказательство того, что человек этот никак не «вмешается в процесс». Поскольку и согласие, и свидетельство о смерти вполне могут быть поддельными, единственным надежным способом можно считать физический привод данного гражданина и подтверждение им своего согласия в момент сделки. Все остальные варианты стопроцентно надежными признаны быть не могут.

Обиженные заключенные. В 1995 году был отменен закон, согласно которому всякий, кто приговаривался к лишению свободы более чем на полгода, автоматически терял на квартиру все права; теперь эти люди могут после освобождения требовать возврата проданной родственниками квартиры.

Непонятки. Продавец пытается доказать неосознание последствий своих действий. Может вспомнить про состояние опьянения, депрессию. Или заявит, что сделка совершена по принуждению.

Несовершеннолетние дети. Если дети обладают правом собственности или пользования жильем, или обладали таким правом на момент приватизации, то для совершения сделки необходимо разрешение органа опеки и попечительства. Также необходимо согласие второго родителя, если он не лишен родительских прав. В интересах ребенка суд моментально расторгает жилищные сделки, не разбирая — кто прав, кто виноват. Одна многодетная мамаша продала свою квартиру восемь раз, и все восемь раз суд защищал права ее детей. Если в квартире были когда-то прописаны дети собственника, а потом они куда-то исчезли, посчитайте, сколько им лет. Если меньше 18, выясните их дальнейшую судьбу. В 1991—1994 годах при приватизации квартиры несовершеннолетних не включали в состав собственников, — впоследствии это было признано незаконным. Разрешение на такие сделки выдаётся при условии одновременного приобретения в пользу несовершеннолетних равноценного жилья.

Продолжение следует…