| Оценка квартиры |
 |
|
Нет ничего более непостоянного, чем цена, которую будут давать за вашу квартиру. Позвонив в одно агентство, вы услышите одну цену, в другом - другую, в третьем - третью. Все они будут крутиться около какого-то определенного значения.
Погрешность в определении цены может доходить порой до 20%. И это вовсе не означает, что вам называют неверную сумму. Дело в том, что каждый добропорядочный риэлтор, при определении стоимости вашей недвижимости исходит из своего личного опыта и сразу прикидывает перспективы развития событий при последующей продаже.
Точность в оценке не даст даже квалифицированный оценщик. Два независимых друг от друга оценщика могут назвать разные суммы. И, опять таки, это не будет неверной информацией. Вопрос в ваших личных предпочтениях.
Бывают случаи, когда люди просто недовольны, когда слышат стоимость своей недвижимости, говоря, а вот, мне там-то назвали такую-то цену... и они рады цепляться именно за ту цену, но... может в том агентстве это был рекламный ход маклера, чтобы люди к нему пришли, а он, потом, сбавит цену, мотивируя это тем, что звонков нет, надо понижать.
Удивительно, но факт, когда называешь низкую цену, а люди, обычно, склонны ее завышать, чаще всего дело заканчивается недовольством на том конце провода. Порой бывает, что называешь реальную цену (реальная - за которую можно продать в течение двух, максимум трех недель), а люди говорят, да вы что, это же очень высокая цена. Такое чаще всего происходит с комнатами в центре Москвы, хотя встречаются прямо противоположные случаи. Цены на комнаты сейчас действительно несусветные и людям как-то не верится, что их комнатушка стоит огромных денег.
Опять таки возвращаемся к вопросу честности. Если ваш риэлтор честен с вами, о чем готов заявить каждый из тех к кому вы обратитесь, то проблем никаких, а если нет? Для этого сразу определитесь с ценой, за которую вы хотите продать вашу квартиру. Почитайте газеты, посмотрите интернет-сайты. Вам необходимо быть в курсе событий, происходящих на рынке недвижимости.
По телевизору показывают, кстати, в качестве антирекламы других агентств, что людям оценили их квартиру в одну стоимость, на руки дают другую, а продают за третью. Таким образом работает большое количество агентств. Но чтобы избежать этого нужно просто посмотреть, что за договор вы подписываете и не жаловаться потом, что меня, мол, обманывают. Читайте, что подписываете.
Про договор и его содержание необходимо вести отдельный разговор, о чем напишу статью, посвященную этой проблеме.
Как проводить оценку. Прежде всего, посмотреть на стоимость аналогичных квартир в вашем районе, рядом с вашей станцией метро, приблизительно одинаковой удаленностью. Это и будет отправная точка стоимости вашей квартиры.
Так все просто, скажете вы. Отвечу вам, нет. Совсем все не просто. Помимо того, что вы посмотрите на цены квартир в вашем районе, позвоните, узнайте, что там за ситуация, договоритесь о просмотре, посмотрите сами квартиры, сравните со своей. Не спешите ставить своему жилью завышенную, а может заниженную оценку. Необходимо еще посмотреть, что за дом, чистый ли, двор, есть ли детская площадка, в каком состоянии подъезд, лифты (если есть), был ли капитальный ремонт в доме - буквально все влияет на стоимость недвижимости. Любая мелочь может подвинуть цену в плюс или в минус.
Еще один факт. Продавцы склонны завышать цену, покупатели - занижать. Законы рынка в чистом виде. Покупатели, кстати, очень часто или специально или действительно по незнанию говорят, что цены очень высокие: Что вы, что вы?! Мой знакомый два года назад купил точно такую же квартиру на десять (двадцать, тридцать, сорок, ... нужное подчеркнуть) тысяч дешевле!
И где, скажите мне, пожалуйста, вина риэлтора? Кто сначала бахвалится своим незнанием, а потом говорит, что его обманули?
Поэтому к оценке своей дорогой (иногда очень дорогой) недвижимости необходимо подходить либо во всеоружии, либо нанять для этого дела профессионального человека.
И снова мы возвращаемся к вопросу о профессионализме риэлторов. Никуда от этого не деться. Можете, конечно, нанять независимого оценщика, заплатить ему деньги, для некоторых людей немалые и узнать то же самое, что мог бы вам сказать любой маклер, при чем совершенно бесплатно.
Еще одна немаловажная деталь. Без выезда на квартиру, без ее детального просмотра, точность оценки будет сильно колебаться. Преимущество риэлторов, работающих давно на рынке недвижимости перед новичками в том, что они уже столько квартир повидали, что оценить квартиру и предсказать развитие дальнейших событий не составит большого труда.
Неплохо было бы вам знать, дорогие читатели, что и среди долго работающих риэлторов и среди новичков есть исключения. Мне попадались, люди, работающие больше меня, но, честно сказать, ни бум-бум в недвижимости. Как они умудряются зарабатывать деньги, для меня до сих пор не понятно.
Почему необходимо следить за тенденциями на рынке. Потому что порой просто необходимо знать, что цены на недвижимость растут, в то время как вам предлагают понизить вашу. Обязательно отслеживайте выходящую рекламу на вашу квартиру (или другой ваш недвижимый объект), сравнивайте, прозванивайте появившиеся варианты. Только ваша личная ответственность в этом вопросе поможет не остаться в накладе, если, конечно, все уже не оговорено заранее.
Очень заметны были и пошли на руку тенденции скачков цен осенью двух последних лет (об этом я как-то уже писал). Покупатели, которых я представлял, вовремя покупали квартиры, не тратя лишних пяти - десяти тысяч американских рублей. Продавцам я рекомендовал повременить и они зарабатывали примерно столько же.
Многие, в последнее время делают ставку на ремонт. Ну, что ж, возьмем ситуацию, когда две квартиры, с одинаковыми потребительскими качествами, пусть, даже в одном доме, в одном подъезде, на одном этаже, расположенные симметрично. И пусть в одной квартире не будет ремонта, а в другой будет сделан достаточно хороший, качественный. Выставляем за одну цену. Зрительно привлекательнее будет квартира с ремонтом, по затратам - без ремонта. Почему так? Потому, что въезжая в новую квартиру практически все рано или поздно делают ремонт под себя, следовательно, и в первом и во втором случае новые жильцы будут все переделывать, так зачем тратиться на хороший ремонт. Проще либо подготовить квартиру к нему: ободрать старые обои, зачистить краску на батареях или сделать косметический ремонт, чтоб не пугать будущих владельцев сильной разрухой: все чистенько, опрятненько.
Кстати, чем чище выглядит ваша квартира, тем она привлекательней, но это не значит, что можно сразу повышать цену, даже на пятьсот условных единиц. На самом деле, опытный риэлтор всегда подскажет, что необходимо сделать с квартирой: оставить в том же состоянии, немного "подкрасить" или все ободрать. В любом случае, покупатель всегда найдется, это только вопрос времени.
Итак, каков итог? Итог складывается из внимательности и учета деталей. Главное не накручивать на этих деталях слишком много - можно промахнуться и, как следствие потерять энную сумму.
К вопросу о продаже и шагах подготовки квартиры и документов я вернусь в следующих статьях. А пока, вы можете оценить вашу квартиру, написав мне на мой электронный почтовый ящик: Sidelnikoff@yandex.ru.
Если хотите проконсультироваться по какому-то конкретному случаю, пишите мне на электронный адрес Sidelnikoff@yandex.ru. Обязательно вам отвечу. И удачи вам в ваших начинаниях.
Продолжение следует...
