В Химках на продажу за 1,3 миллиона рублей выставлен гараж, переделанный под жилую студию. Старый, металлический, но утепленный, с мебелью, кухонькой, даже с биотуалетом.
Насколько необычно подобное предложение и законна ли перепланировка, "МК" выяснил у специалистов.
Диван с расположенным прямо перед ним камином, телевизором под потолком и прикроватной тумбочкой, где можно расположить поднос с едой и чашечкой кофе - это ли не мечта любого человека? Именно так оборудована крошечная комнатка, обитая деревянными панелями, в гараже. Правда, не каждый лентяй согласится обслуживать весьма своеобразные удобства. Туалет, душ, раковина и даже стиральная машина в жилье имеются, но есть нюансы.
Воду надо доставлять с одной из колонок, установленных в радиусе одного километра, а потом спускаться в подвал и загружать ее в систему с дренажом, водонагревателем и насосами. Канализация сливается в септик, который нужно время от времени приобретать. На ближайшее время владелец жилого гаража оставил потенциальным покупателям десяток канистр с водой, но хватит их, очевидно, лишь на несколько дней.
Хозяин сообщает, что помещение находится в собственности, так что при вероятном сносе государство заплатит какую-никакую компенсацию.
Оригинальная квартира-студия расположена в гаражном кооперативе в 200 метрах от Ленинградского шоссе, в километре от пригородной железнодорожной станции и в трех километрах — от аэропорта Шереметьево.
Последним фактом могут заинтересоваться таксисты. Действительно, здорово - лежа на диване перед телевизором, поймать заказ от прибывшего пассажира и в считанные минуты добраться до воздушной гавани. Другое дело, что для автомобиля придется приобрести где-нибудь поблизости еще один гараж.
- Однозначно - мы имеем дело с нецелевым использованием объекта недвижимости. Можно еще в гараже высадить тропические растения, но он не станет от этого ботаническим садом. Перед этим гаражом-студией либо открывается перспектива сноса, либо требование приведения в изначальный вид. Это очень рискованно, так делать не надо, - говорит старший юрисконсульт офиса МИЭЛЬ "Измайловский" Анастасия Ромашова,
- Конечно, можно и небольшую палатку поставить, и фантазировать, что это дом, - рассуждает руководитель офиса "Митино" ИНКОМ-Недвижимость Наталия Борзенкова. - Гараж - изначально нежилое помещение, соответственно, речи о каких-либо коммуникациях здесь быть не может. Можно ли гараж использовать для проживания? Ровно так же, как можно ночевать в машине.
Иногда собственники гаражей остаются там с ночевкой, так сложилось еще с советских времен. Только вот признать гараж полноценным пространством для проживания и поставить его в один ряд с апартаментами - совсем не правильно. Что касается компенсации: в случае сноса нужно будет отталкиваться от кадастровой стоимости, вряд ли она будет выше 300 тысяч рублей.
Управляющий партнер компании "Метриум" Надежда Коркка говорит, что в нашей стране немало современных "Диогенов", поселившихся в гаражах. Это бюджетный способ решить жилищный вопрос. Однако большинство людей, обосновавшихся в гаражах, не узаконивают перепланировку, ведь сделать это крайне непросто.
Законна ли перепланировка гаража в студию? Какую компенсацию от государства получит владелец, если его «жилище» решат снести?
- Тем, кто решился на подобный шаг, первоначально нужно ознакомиться с разделом "вид разрешенного использования" в свидетельстве на землю, - комментирует Надежда Коркка. - Если в документе указано, что на участке можно строить жилье, серьезных юридических проблем не возникнет. Однако зачастую данная отметка отсутствует. В результате собственнику гаража потребуется подавать в местную администрацию заявление с просьбой разрешить строительство жилья. Шансы, что обращение будет удовлетворено, минимальны. Обычно земля, где находятся гаражные массивы, предназначена исключительно для парковки транспортных средств, и власти не станут что-либо менять ради специфического пожелания одного или даже нескольких граждан.
Если в свидетельстве все-таки присутствует разрешающая отметка, можно начать перепланировку, не опасаясь проблем с законом, продолжает специалист. Прописаться в модернизированном гараже получится в случае соответствия постройки санитарно-эпидемиологическим нормам, то есть нужно иметь подключение ко всем инженерным сетям: водопроводу, канализации, электричеству и отопительной системе. Требования к апартаментам менее жесткие, но в них уже не удастся зарегистрироваться.
Наименее рискованными с точки зрения перспективы сноса являются объекты в легальных кооперативах и индивидуальные гаражи с приватизированной под ними землей. Если власти все же приняли решение о демонтаже, собственнику выплачивается компенсация в установленном законом размере. Когда гараж переоборудован в жилой дом, его владельцу выплачивают сумму, равную рыночной или выкупной стоимости, установленной специально приглашенной экспертной комиссией.
Елена Соколова
