Сегодня мы поговорим о ценах на недвижимость

Тихо, тихо ползи,
Улитка, по склону Фудзи,
Вверх, до самых высот!
Исса, сын крестьянина

О ценах.

Что происходит с ценами на жилье? До каких пор они будут расти? Не вздуты ли цены на рынке? Не грозит ли обвал цен на жилье (в частности в Москве)? Когда прекратится рост цен на недвижимость?

Эти и многие другие вопросы сейчас мучают, как потенциальных инвесторов, девелоперов и просто людей, вкладывающих деньги в недвижимость, так и обывателей, желающих разменяться, купить или продать свои квартиры, да и просто не прогореть.

Необходимо отметить, что цена, как экономический показатель, зависит от многих параметров. На формирование цен на недвижимость в последнее время влияют не только микроэкономические факторы, но и, что больше и больше подтверждается практикой, макроэкономические.

На рынке недвижимость ведет себя как любой другой товар. Спрос, при малом количестве предложений, рождает повышение цен и обратная зависимость - при большом количестве предложений и малом спросе цены реагируют понижением. Но это лишь простейшие факторы, влияющие на колебания цен. На самом деле все намного сложнее.

Сейчас спрос (а он на данный момент на много больше предложения в несколько раз, если не на порядок, по отдельным сегментам рынка) сам является величиной зависимой. Влиять на него, пусть косвенно, могут огромное количество причин, в том числе далеких от недвижимости.

Одной из причин, влияющих на спрос в последнее время, является курс доллара. Объясню почему. Буквально в прошлом году скачок цен на рынке недвижимости был обусловлен понижением курса американской валюты к российскому рублю. Поскольку большинство продавцов выставляло объекты именно в американской валюте, то, соответственно, в рублях продавцы теряли бы. Это и повлекло рост цен - подгоняли стоимости в долларах под стоимость в рублях.

Другой причиной, как считают аналитики, является стоимость экспортируемой нефти, которая, по сути, является показателем количества тех самых американских долларов, выплескивающихся на наш рынок. Ну, а где, как не в недвижимости им еще можно оседать. Часть их остается на рынке недвижимости, часть - в других отраслях экономики. Так же, аналитики приводят цифры по скорости дорожания недвижимости при фиксированных стоимостях нефти. Порядок цифр таков, что при стоимости продаваемой нефти порядка 30$ за баррель, цены на недвижимость росли от 3 до 5% в месяц в зависимости от сегмента рынка. При нынешней стоимости нефти (это порядка 22 - 25$ за баррель) рост цен реагирует 1 - 1,5% и даже 2% повышением в месяц.

Жестких корреляций между стоимостью нефти и ценами на недвижимость не устанавливали. Рынок недвижимости реагировал на колебания потока нефтедолларов с трех - четырехмесячным опозданием. В общем, связь, хоть косвенная, но существует.

Нельзя не отметить сезонные колебания цен. Считалось, что к лету цены, хоть немного, но должны падать, поскольку снижается спрос, большая часть покупателей находится в отпусках, правительство не предпринимает каких либо кардинальных решений. Однако, два года подряд, рынок никак не реагировал на летние отпуска. Рост цен оставался на уровне 1 - 1,5% в месяц. В этом году никакого снижения темпов роста на лето тоже не предвидится.

Так же, необходимо отметить наблюдающуюся тенденцию осенних ценовых всплесков. С конца августа до конца ноября - начала декабря, в последние годы, недвижимость могла дорожать на 12 - 16% (как минимум!) - это половина подорожания за год! И, хотя в прошлом году аналитики предполагали незначительное повышение цен осенью, продавцы недвижимости резко взвинтили цены, на что так же отреагировали покупатели - ринулись покупать. К новому году на рынке отмечалось малое количество предложений. Спекуляция продавцов удалась.

Буквально в прошлом же году взвинтили цены и новостройки. Поскольку возводимое жилье напрямую связано с ценами на стройматериалы, то 40% подорожание цемента не могло не отразиться на стоимости недвижимости. Цены скакнули не резко лишь благодаря заключенным ранее договорам с поставщиками сырья и нивелированию цен продавцами.

Рост цен на новостройки повлек за собой и всплеск цен на вторичное жилье, поскольку часть покупателей вынуждена была искать более дешевые квартиры именно на вторичном рынке.

Подлило и продолжает подливать масла в огонь развитие ипотеки в нашей стране. Возможность купить квартиру в кредит (и сейчас по все более выгодным условиям), позволила привести на рынок дополнительные средства.

Сейчас законодательство об ипотеке обретает все более четкие очертания, отдельные статьи дорабатываются, вносятся изменения, дополнения. В банках упрощаются схемы кредитования граждан, предлагаются новые, все большее количество банков предлагают свои услуги. Недвижимость - это выгодно.

Ипотеке и ипотечному кредитованию я посвящу отдельную статью.

Многие, еще менее заметные экономические факторы тоже влияют на темпы роста стоимости продаваемого жилья. Это и ситуация в самой стране, и какие-либо внешние политические факторы, и улучшение качества жизни наших сограждан и многое, многое другое.

Анализ роста цен дело тоже непростое, однако, я надеюсь, данный материал позволит вам более уверенно смотреть в будущее.

Пробуйте, анализируйте, смелее подходите к этому вопросу, а будут возникать трудности - обращайтесь. Все консультации абсолютно бесплатны.

Алексей Сидельников

Все вышесказанное касалось роста цен, а что же относительно ценообразования? На этот вопрос можно смело писать другую главу, поскольку оценка квартир дело непростое. Про оценку вы узнаете в следующих статьях, а пока можете задавать вопросы. Присылайте их на электронный адрес Sidelnikoff@yandex.ru. Обязательно вам отвечу. И удачи вам в ваших начинаниях.

Продолжение следует...